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释放有效需求 融合区域发展_中国信息报
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更新时间:2017年03月09日 08:05:17

释放有效需求 融合区域发展

——2016年江西房地产去库存点粹
■  国家统计局江西调查总队          


    去库存是2015年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一,是江西房地产市场调控的主旋律,也是稳定楼市的主要措施。2016年2月,江西省政府出台《关于做好化解房地产库存工作的通知》,以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展。
    在严控土地供应、落实税费优惠、鼓励农民进城购房、棚改货币化安置等一系列政策的影响下,2016年江西房地产市场总体保持较快增长。全省房地产开发投资增长16.5%,其中占比超七成的住宅投资增长12.1%。房地产销售市场较为活跃。全省房地产销售增速在30%-40%的区间高位运行,商品房销售额2678.4亿元,增长43.7%。商品房销售面积4691.8万平方米,增长34.9%,比上年提高了21.5个百分点。全省商品房库存面积同比下降26.9%,去化时间由2015年底的19.3个月缩短到10.2个月。其中,商品住宅库存面积同比下降了40.6%;去化时间6.1个月,缩短8.1个月,商品房去库存取得实效。
    调控房地产有效供给
    严控土地供应。江西房地产库存主要在三四线城市,三四线城市是房地产去库存的重点与难点所在。江西省要求,严格控制商品房开发用地供应,把握土地供应节奏,防止土地过量投放,从源头上减少房地产库存。商品房库存严重过剩的市、县,土地管理部门对未动工开发的房地产用地,可依法采取符合当地房地产市场实际的调控措施,允许未开发用地转换用途。2016年5月8日,新余市政府出台《关于切实做好房地产去库存工作的意见》,明确要求在2016-2018年,商品房开发用地出让每年控制在150亩以内。对新投放土地,容积率原则上控制在2.0以下,严格控制商品房供应。新余某楼盘销售负责人表示,一些地方政府过度依赖土地财政,过量投放土地,是造成目前房地产去库存压力大的重要原因之一。严格商品房预售许可审批,合理把握房地产开发进度和上市交易时序、节奏,保持市场持续稳定供给,对于从源头上减少房地产库存有着积极的作用。2016年,新余全市商品房销售面积147.13万平方米,同比增长47.6%,增幅全省排名第二,其中,住宅销售面积140.05万平方米,增长60.5%,占全部房屋销售面积的95.2%,去库存效果明显。
    落实税费优惠。在高库存的重压下,不少市县级城市的小开发商面临着资金短缺的压力,进一步降低房地产税费,缓解房地产企业的资金压力,通过不断完善房地产有效供给的体系,促进房地产市场健康发展。
    抚州市调整企业所得税预缴率,以进一步降低房地产税费。涉及地税部门预征的,开发项目位于市城区和郊区、高新区和临川区城区范围内的,计税毛利率为25%;开发项目位于其他地区的,计税毛利率为22%。对出现滞销且资金困难的房地产开发企业,税务部门可依法采取灵活的征收办法。萍乡市严格规范行政事业性收费。全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费,没有法律、政策规定的收费一律取消,同一项目不得重复收费,符合法律、政策规定的一律低限收取;信用等级在2A以上的房地产企业,可缓缴相关行政事业性收费,在办理商品房预售许可前予以缴清。南昌地税部门出台了助力房地产“去库存”地方税收的26条政策措施,涉及契税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、企业所得税5个方面。2016年,南昌地税减免地方税收约22.88亿元。其中,为个人减免地方税收约10.48亿元,为企业减免地方税收约12.4亿元。
    释放房地产有效需求
    鼓励进城购房。江西城镇化仍有较大发展空间,将带动城镇购房需求。江西全省城镇化率在2016年底为53.1%。要在2020年实现城镇化率60%左右的目标,在接下来的3年多时间里,还需完成300多万农村人口向城镇人口的转化。通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,化解房地产库存。
    九江市出台措施,农民在九江市中心城区购买首套新建商品住宅的,政府给予所纳契税100%的奖励。宜春市一方面积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度,另一方面给进城购房的农民按新购商品房所在街道(社区)可优先办理户籍迁移,其原在农村享有的宅基地使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益不变。吉安市对购房农民子女进城接受义务教育的,凭房屋产权证或房管部门备案的商品房买卖合同由房屋所在地县(市、区)教育行政部门统筹安排入学,享有与城镇居民子女同等待遇。上高县对购买本县新建商品住房的本县农村户口和非本县籍的外来创业(务工)人员,给予每平方米100元的购房补贴。
    加大金融支持。支持首套住房贷款需求。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为20%。市、县政府与金融机构做好衔接,落实农民个人住房贷款首付比例和利率的优惠政策。支持改善型购房需求。居民家庭购买住房时,不再以家庭拥有的房屋数量来认定,只要还清住房贷款,再次贷款按照首套房认定。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例可为30%。有条件的市、县,对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民。
    释放沉淀公积金。降低首付款比例、放宽贷款条件、提高贷款额度、推进异地贷款等,促进需求的进一步释放,为楼市去库存增添更多动力。江西省要求,对住房公积金仍有存量资金的市、县,要进一步降低首付比例,提高贷款额度,放宽公积金贷款、提取条件,实施提贷并举政策。落实公积金贷款全省“一体化”政策,确保符合条件的职工购房应贷尽贷。积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。新余市出台政策,公积金贷款首付款比例不区分首套房、二套房,统一降低为20%,贷款额度提高为60万元,实施提贷并举,全面推行异地贷款业务。上饶市子女可申请公积金贷款为父母购房。允许子女为父母在本市购买住房时,申请住房公积金个人住房贷款。允许申请住房公积金个人住房贷款且正常还贷的缴存职工,为本人、父母及子女再次购房时,提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户上的结存资金。2016年,全省住房公积金发放个人住房贷款317.13亿元,有力支持了职工居民购房。
    推进住房有效保障
    棚改货币化安置。江西省政府出台的去库存20条政策中,要求2016年,市、县棚改货币化安置比例不得低于50%。政府其他征地拆迁项目也要大力推进货币化安置。通过提高货币化安置比例,加快房地产去库存。2016年,江西省棚户区改造开工17.1万套(户),保障性安居工程基本建成20.92万套(户),均提前超额完成国家任务,全国排名居于前列。全省城市棚户区改造货币化安置率59.2%,比上年提高27.4个百分点,高于全国平均水平10.7个百分点。江西各地根据商品住房库存情况,尽量不建、少建回迁房,并结合实际出台措施,引导棚改居民购买商品房。
    2016年初,世界瓷都景德镇市启动了老城区和城郊结合部大规模棚户房改造,征收7000多户的房屋。超过80%被征收房屋业主按市场价货币补偿,由被征收房屋业主自主购房安置,有效需求得到激发,有效地活跃了商品住房销售,推动了去库存化的进程。鹰潭市对选择货币补偿且有购房需求的房屋被征收人搭建好购买平台,组织房地产企业、中介公司、房屋交易、不动产登记、公积金、银行等相关单位提供一条龙服务。2016年,鹰潭市采用货币化安置形式安置棚改住户2000余户,货币化安置比例达到六成以上。上饶市中心城区原则上不再集中新建公租房、安置房。城市棚户区改造必须100%实行货币化安置,城中村改造原则上实行货币化安置。已实施房屋征收但尚未交付安置房的,可通过回购方式实行货币化安置。在赣州市的兴国县,棚改户凭棚改办证明,半年内在本县购买一套新建商品房的,给予每平方米200元的购房补贴。景德镇的不少棚改户表示,货币化安置补偿的钱,基本可以保证在市里大部分楼盘进行选择,“以房换房”安置方式过渡期长,货币补偿挺好,可以选自己喜欢的楼盘,还不用等太长的时间。
    完善城市配套设施。市县级城市商品房库存较大的原因,除房地产市场自身随经济下行的调整外,还存在公共设施配套滞后,缺少相应配套的交通、教育、医疗、商贸等生活服务设施,直接影响购房者的生活和出行。从农民工购房意愿调查资料来看,农民工的进城购房的主要原因分别是子女教育、就业创业、进城落户、便捷生活。因此,实现公共服务供应与住房供应同步是将库存转变为有效供给的重要保障。各市县纷纷出台政策,要求优化房地产项目规划布局,合理规划选址,多渠道完善配套的政策和基础服务建设,实现群众生活、区域经济及房地产市场的共同、协调发展。

 
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