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洞察数据中的房地产风险_中国信息报
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更新时间:2016年01月28日 09:03:29

洞察数据中的房地产风险

      近日,国家统计局陆续发布了2015年全年经济运行的主要数据。坊间对年底房地产领域的判断与关注,主要集中在两个关键词上,一是“回暖”,二是“分化”。回暖主要体现在销售价格的回升,而分化则体现在价格、销售、库存等若干方面。同时,也有媒体担忧“如果目前一些城市的房价上涨是由投资投机驱动,那就是一次风险积聚的过程。
      尽管这样的担忧很有道理,但作为非统计人士,他或他们或许找不到更多的数据支撑其观点。而长期以来,从一些专家学者到经济界、特别是房地产业内人士,总习惯把房价的整体上涨视为房地产市场的火爆,而将其下降视为房市的不景气。这种判断显然过于简单化。作为统计中人,我们需要告诉他们一些很可能被忽视、但确实不该被忽视的数据:
      一是价格的具体结构。虽然2015年12月70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅达到7.7%,,比上月又上升1.2个百分点,但价格下降与上涨的城市仍与上月相同,分别为49个和21个,下降的城市仍明显多于上涨的城市。除深圳以47.5%的涨幅大幅度高于其他所有城市、上海涨幅为18.2%、北京涨幅为10.4%、广州涨幅为9.2%、南京涨幅为7.9%以外,其他16个价格上涨的城市,其涨幅都低于综合平均水平。由此证明所谓价格上涨主要是由少数一二线城市拉动的。
      二是销售增速的回落。全年商品房销售面积及销售额虽仍以两位数增长,但增幅均比1-11月有所回落,前者由7.4%回调至6.5%,后者由15.6%回调至14.4%。
      三是待售面积的增加。去年末,商品房待售面积71853万平方米,比上月末增加2217万平方米,比上年末增加9684万平方米。
      四是各项先行指标的变化。房地产开发投资增幅始终呈逐月下降态势,全年累计降至1%的新低;房屋新开工面积总体则呈下降之势,全年降幅为14%;房地产企业土地购置面积年内始终以30%以上的幅度下降,全年降幅为31.7%。春江水暖鸭先知,个中冷暖开发商心知肚明,但炒房客或许还蒙在鼓里,不明就里。
      以上数据表明,此轮政策的刺激效应已近临界点,少数一二线城市的量价齐升并不意味着房市的整体回暖。而这些一二线城市的变化、特别是深圳等城市房价的快速攀升,显然不能用刚需乃至改善性需求来解释。如果投资行为继续拉高房价,则必然加大价格背离价值的程度,既使更多中低收入者只能望房兴叹,也扩大了房地产的泡沫化程度,加大了潜在风险。因为在这些城市也有大量的中低收入者,房价大幅上涨,且明显超过城乡居民收入的实际增长幅度,必然降低广大民众的实际购房能力,也加大了实现居民实际收入翻一番这一全面小康目标的难度,降低了其含金量。
      所以,解决问题的出路还是两条,一是按照中央经济工作会的精神,鼓励开发商通过降低房价,使价格回归价值,积极去库存;二是在一二线城市,继续通过有效措施,坚持住房的居住属性,释放和创造更多有支付能力的需求,也同时使房地产业保持正常发展,防止泡沫风险和危机。要看到,即使这些泡沫危机或许带来短期内的增速,但最终还会对整体经济带来更为严重的拖累。

 
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