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让租房者安居乐业_中国信息报
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更新时间:2018年07月06日 08:36:26

让租房者安居乐业

——西安市房屋租赁市场现状浅析
■  程云波/文

    租赁住房是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式。近两年来,陕西省西安市相继出台了多项吸引人才政策,截至6月,西安迎来了第50万+“新西安人”,如何解决新人安居?西安房屋租赁价格怎样?已成为政府和百姓关注的热点问题。近期,国家统计局西安调查队通过走访玛雅、海汇、链家等房屋中介公司及查询“58同城”“安居客”等网站,开展房屋租赁市场及租金价格调查。结果显示,西安租房需求明显升温,房屋租赁价格涨幅低于销售价格,租房以年轻人为主,但市场房源供需不平衡、房租回报率偏低等问题影响房屋租赁市场健康运行。
    房屋租赁价格震荡上行
    2017年以来,西安大力实施人才优先发展战略,放宽落户政策,大量“新西安人”不断涌入,促使住宅需求明显增加,特别是年轻人迫切需要解决住房问题,一定程度上推高了房屋租赁价格,与不断攀升的西安住宅销售价格相比,租赁住房也暂时能解决他们的刚需。调查显示,去年2月份以来,西安房屋租赁价格同比“由降转升”,租赁房价格涨幅由去年2月份的0.4%扩大至今年5月份的2.8%,累计上涨5%;涨幅比同期居民消费价格总水平高1.4个百分点。今年2月,因正值春节期间,租赁房价格下降1%,节后开始反弹,到5月份,由于“新西安人”人数剧增,需求拉动,租赁房房租价格快速上涨,同比涨幅达2.8%,涨幅较上月扩大2个百分点。
    面积、价格适中是租房者首选。受收入、价格及户型影响,租房者在选择租赁房时以实用为主,一般倾向于户型相对偏小、价格适中和交通便利的区域。调查显示,从成交量看,与4月份相比,5月份房屋租赁成交量增长61.5%。从租房面积看,90-120平方米的房屋租赁成交量最大,约占总成交量的33.1%;其次是70-90平方米的住房,两者成交量约占总成交量的六成以上。从租赁价格看,1200-1600元成交量最大,约占总成交量的42.9%;1600-2000元和2000-3000元的分别约占总成交量的24.5%和19.7%。
    青年是租房主力军。调查显示,租房者年龄基本集中在20-45岁,以单身、自由职业者和蓝领打工者为主。租赁形式也呈多样化,主要有居家、办公、合租、宿舍。刚毕业大学生和初来西安打工者首选是合租住房,特别是城中村,以其低廉的租价受到租房者普遍认可。
    多因素影响租赁意向。调查显示,从租房者需求热点看,一是学区房,对部分学生家庭来说,需求意愿强烈,但其价格相对较高,特别是在名校周边房源,在入学季,为解决孩子上学住房问题,家长往往需要在当年4、5月份就着手寻找合适房源。二是地理位置优越。西安南郊大专院校云集,文化氛围浓厚,日常休闲、娱乐活动场所较为齐全,衣食住行生活便捷,尤其受到租赁者青睐,特别是在商圈和地铁口附近,更是成为租房热点。三是创业园区附近,周边写字楼、商铺集中,且人口流动性大,房屋租赁周转也较快,空置期一般在1-2个月,住房出租相对容易。
    多因素推动租房价格上涨
    从2017年3月至今,西安市委、市政府不断加快城市建设,加大招商引资力度,营造良好的营商环境和氛围,“筑巢引凤”越来越受到国内外媒体的极大关注,已成为“网红”城市。同时,随着一系列改善民生、引进人才、放宽落户等政策的出台,特别是人才引进政策不断打造“升级版”,西安人口在短期内急剧增长,住房需求增加是房租价格上涨的主要因素之一。
    住宅销售价格上涨助推租价上行。去年以来,西安新建商品住宅市场销售火爆,虽然限购、限贷、限售、限价等调控措施不断出台,但价格仍持续攀升。调查显示,在15个副省级城市中,西安今年新建商品住宅销售价格各月同比涨幅均排在前三位。不断高涨的房价,使一些购房者望而却步,导致“买转租”,一定程度上推高房屋出租价格。同时,随着各种维修费、人工费的提高,租赁成本随之上升,推高住房出租价格上扬。
    待售住宅减少影响租赁房源。据西安市统计局资料,1-5月,全市住宅竣工面积176.21万平方米,较上年同期下降68.2%。截至5月末,住宅新开工面积533.54万平方米,下降23.5%;住宅待售面积120.72万平方米,较上年同期下降41.1%。住宅市场供应偏紧,加之调控政策的不断出台也间接助长抢房热潮,催生“摇号购房”,卖家更是“惜售”,使得租赁房源压力增大,价格走高。
    租房价格受季节性影响较大。每年春节前是租房淡季,需求减弱,价格会出现回落。调查显示,2017年12月和2018年1、2月,西安房屋租赁价格环比价格分别下降0.2%、0.4个和1.5个百分点。而租房旺季一般在春节后和毕业季,今年春节后,随着春季务工人员和学生陆续返城,房屋租赁市场回暖,3月份,西安房屋租赁价格环比上涨2%。
    加快完善住房租赁市场
    租房价格上涨,也从侧面反映出租房市场快速发展。目前,西安房屋租赁市场存在规范化程度偏低的问题。调查显示,目前西安市专业性住房租赁公司少,房屋租赁大多依托房产中介或者私人交易,登记备案率较低;租房过程中存在很多不规范行为,如泄露或不正当使用客户信息、中途退租、临时涨价或未将房屋抵押等限制交易信息告诉购房人等。对不规范行为目前没有明确的惩戒办法,应加快完善住房租赁市场。一方面,要尽快完善房屋出租相关法律法规,加强对租赁双方的登记管理备案,随时掌握出租房和租住人员的基本情况,保证租赁信息及时准确,通过法律法规保障租赁双方权益,提升交易双方的“安全感”;另一方面,要全面加强出租房屋安全管理,与相关人员签订出租治安责任保证书,杜绝安全隐患和违法行为发生,切实保障人民群众生命财产安全和社会公共安全。
    房价的高企已使部分刚需者望而却步,为解决住房问题,应鼓励国有、民营机构,多形式疏导,多主体供应、多渠道供给,特别是要推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用,增加租赁房源的供给量,确保刚需住房者能“安居乐业”。
(作者单位:国家统计局西安调查队)

 
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