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成都:调控政策持续加码 房价平稳后市可期_中国信息报
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更新时间:2018年07月02日 08:50:27

成都:调控政策持续加码 房价平稳后市可期

□ 刘玲君/文

    2018年以来,四川房地产市场健康有序发展。四川省纳入全国监测的70个大中城市中,成都新建商品住宅价格小幅上涨,成交量持续萎缩,二手住宅价格逐月回落,成交量小幅减少。
    最严限购政策出台
    供需紧张有望缓解
    5月15日,成都出台《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》,将限购主体由“个人”扩展为“家庭”,除需具备户籍或社保条件外,增加“本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下自有产权住房,或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房”的要求。此外,对离异家庭、新户籍购房增加限制条件,禁止父母投靠子女入户作为单独家庭购房。成都作为西南地区的中心城市,2017年以来,供需关系一直较为紧张,自去年12月实行摇号政策以来,新开盘项目有一定增加,但主要集中在近郊和远郊,由于有购房意愿者较多,新开盘中签率均较低。此次出台的限购政策坚持住房不炒,提高了购房的资质门槛,有助于精准识别刚需,剔除市场上的“伪刚需”,有效遏止投资性需求,预计市场有效需求将减少,供需紧张现状有望得到改善。
    成都中心城区新建商品住宅价格小幅上涨,成交量持续减少。2017年10月至2018年4月,成都新建商品住宅环比指数由负转正,同比由97.2逐步回升至101.1。目前,在19个副省级以上城市中指数从高到低排列,环比和同比均居第9位,较年初排名均有所上升。截至4月,成都新建商品房累计网签数为11080套,同比减少50.3%,成交量处于较低水平。
    成都二手住宅价格回落,成交量相对减少。今年1-4月,成都二手住宅环比指数3个月为负,同比持续回落。目前,在19个副省级以上城市中指数从高到低排列环比18位、同比13位,较年初排名均有所下降。截至4月,二手住宅累计网签数为26122套,成交量处在近年的较高水平,但有逐月减少趋势。
    成都二手住宅拐点初现,“价格倒挂”不可持续。2017年以来,成都二手住宅上涨速度较快,部分区域二手住宅价格甚至超过同位置、同品质新建商品住宅,出现“价格倒挂”现象,由于新建商品住宅较少,导致一些民众认为新建商品住宅“买到就是赚到”,进一步加剧了供需矛盾。通过走访发现,在部分门店二手住宅挂牌价格调低的比例超过调高比例。从长期看,二手住宅和新建商品住宅“价格倒挂”仅是个短期现象,随着市场上供需关系的改善,预期价格将回归合理区间。
    房贷利率上调影响小
    刚需仍是市场主导
    随着经济发展,居民收入水平提高,城镇化进程加快,大量人口流入城市,房子有较好的市场行情。此外,货币安置率提高增加刚性需求,各地城区加快棚区改造,货币安置率不断提高。截至2017年11月,成都货币安置14083户,货币化安置比例达95%;这部分人群为市场注入较大的有效需求。
    随着“二孩”政策的推进,家庭对改善性住房需求增加,面积、交通、学区等成为主要考虑因素。通过走访发现,改善性需求对于品质较好的电梯二手房影响更明显,设施和环境较差的老小区涨幅相对较小。贷款利率攀升对刚需购房行为影响较小。与往年年初银行贷款额度相对充裕不同,今年以来,全国房贷利率普遍上涨,信贷额度也有一定收缩,个别银行甚至暂停发放住房贷款。就四川而言,目前首套房的利率基本上浮10%-15%,二套房利率上浮15%-20%。利率上浮对于投资购房者有一定的影响,而对刚需购房者来说,一般不会因为利率的上调改变购房计划,对购房行为影响较小。总体而言,刚性需求仍是目前市场的主导。
    加大住房调控力度
    坚持“房住不炒”原则
    建立部门联系会商制度,加强风险防范。相关部门如住建、房产、国土、统计、人行等应加强部门沟通,确立牵头部门建立数据共享机制,组成专门调研小组定期深入基层、房企、中介机构开展调研,全面掌握供应和需求情况,共同做好房地产市场的监测和分析,为政府宏观调控决策提供科学依据。
    加强对房企和中介机构的监管,培育优质企业。一是规范房地产开发准入门槛,坚决杜绝无资质或无效资质开发商进入房地产行业,营造良好市场环境。二是加强房地产开发项目审核,从源头上排除“空手套白狼”的风险企业,保障购房者的合法权益。三是坚持开发建设全程监管,如加强对房地产企业预售资金的管理,使其项目预收资金只能用于本项目的投资,而不能挪为他用,防止烂尾楼的出现。加强对二手中介机构的监管,肃清不具备中介资质的企业和个人,坚决打击哄抬房价、虚假广告、合同欺诈、收取不合理费用等违法违规行为,维护中介市场的健康发展。
    科学有序推送建设用地。借鉴省内外城市先进管理经验,依据城市规划,制定房地产开发短、中、长期计划,保证科学合理的土地储备和供给。年初向社会公布本年度拟出让土地计划,针对目前开发商拿地意愿增强的实际,合理调整土地供应结构;有计划有节奏出让商住用地,切实避免房地产市场回暖后各路大中小开发商纷纷拿地,后期市场低迷时,无资金实力的开发商跑路形成大量停建楼盘的局面;实行大幅地块整体出让,避免小幅地块零星出让,防止分散建设,通盘考虑城市基础设施配套建设和城市长远发展规划。
    保障多渠道供给,培育租赁市场。一是加大投资力度,加快保障住房建设。提高保障性住房配建比率,积极引导优质房产开发企业,加大投资力度,加快房产开发,增加保障性住房供给。二是大力培育租赁市场。统筹国有、民间住房闲置资源,充实租赁住房房源,健全地方租房信用体系,保障出租人和承租人的合法权益,加快公益性交易平台的搭建,明确相关部门权益和职责,切实解决好城市流动人口和低收入困难家庭的住房问题。
    着力提升城市吸引力。加强政府投资和社会资本合作,加快城市教育、医疗、交通等设施配套,加强环境治理,优化城市居住环境,着力打造基础设施完善、配套服务优质、景观环境优美的城市人居环境。加快城市经济发展,积极引入高新技术产业,创造更多就业岗位,吸纳高技术人才,为稳定房价提供长期支持。
(作者单位:国家统计局四川调查总队)

 
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