■ 叶建文

　　房地产价格调查为月度调查，其中重点企业住宅销售价格问卷调查采用的是重点调查的方法，调查内容包括基本情况、生产经营情况、市场情况及房价预期三部分。笔者结合南昌房价调查实际情况，浅谈如何进一步做好房价调查问卷。

　　科学选取调查样本

　　为保证可靠性和连续性，如何选取合适的房地产经纪机构作为样本企业显得尤为重要。房地产价格调查问卷调查对象主要分为两类：一是对新批预售楼盘及成交金额排名靠前的新建楼盘进行实地问卷调查；二是在房地产经纪机构和房屋居住服务平台等相关其他企业中选取具有代表性的企业开展问卷调查。从实际调查情况看，选取规模较大、实力较强、营业额占当地营业额比重较大、经营状况比较稳定的企业作为样本，填报的问卷质量更高。以南昌为例，选取了营业额合计占比超过85%的6家房地产经纪机构作为问卷调查对象，可以有效规避成交量少导致的问卷调查指标缺乏代表性的情况。

　　加强问卷填报培训

　　利用年报培训会、每月走访深入选取的房地产经纪机构，就房地产价格调查制度、调查问卷对调查对象进行培训，明确相关指标含义，理顺问卷逻辑关系。

　　强化月度访企质量，高质量开展跟访回访工作，深入挖掘房地产市场情况，结合市场情况和房地产政策提升调查问卷质量。访企时着重对本月新加入的企业统计人员进行一对一培训，特别是指标含义、填报范围、填报口径等方面开展培训，帮助调查对象理解问卷调查要求，提升问卷调查源头基础数据质量。

　　加强问卷数据审核

　　审核真实性。针对问卷指标，结合实地走访情况以及住建预售楼盘公开信息，核实楼盘开盘情况，利用住建部门网签数据，审核问卷数据中本月销售情况的合理性。

　　审核逻辑性。审核楼盘问卷指标中本月销售均价和开盘价格的逻辑性和匹配性，审核中介问卷指标中本月均价、近3个月均价、挂牌价、上年同期3个月均价的波动合理性，以及其他指标之间的逻辑关系的一致性。

　　审核准确性。市场情况和预期对于网签数据审核有重要作用，重点关注企业填写的半年和一年感受，结合销售数据等情况，实地调查时着重关注相关选项的准确性。

　　审核完整性。将填写规范性列入审核重点，重点审核是否填写完整，例如优惠情况与上月一致时，需要将上月优惠情况再次重申。审核汇总公式是否正常使用未报错，例如问卷中日期和价格的文本格式是否正确。严把关键信息，核实汇总表趋势情况。

　　创新问卷审核方式

　　在日常房价调查中，发现销售靠前的楼盘往往能够持续多月，针对这类楼盘利用Excel数据透视，设计横向和纵向数据对比公式，计算核实成交单价和推盘均价之间的逻辑关系。同时，建立房价调查对象数据对比库，通过实地调查的企业数据规律进行对比，核实异常价格情况，以及价格趋势和市场情况的一致性。结合统计数据公式，利用Excel表和统计软件的数据逻辑审核功能，基础内容的自动化审核，提高审核效率。此外，从多方面多角度，结合本地房地产政策和每月走访实际情况，设计可交叉验证的数据模型，定量检验数据，以便提升问卷调查的精细度。

　　（作者单位：国家统计局南昌调查队）