■ 孙晓玲 韩伽罗

　　私房房租价格作为居民消费价格调查的重要组成部分，与民生息息相关。对此，笔者结合自身工作实践，浅谈如何采准房租价格，提高调查质效。

　　根据基层工作反馈，当前私房房租价格采集工作中，主要存在如下三方面难点。

　　一是样本可选范围制约。房租价格调查根据国家制度方案要求是采用代表户型成交法，通过调查特定代表户型实际成交价格来反映房租价格变化。然而，房产中介公司主要精力仍集中在房屋销售领域，私房租赁业务量相比之下非常小，可选择样本量少，致使代表性偏低，加上部分中小城市地理区域小、人口流动性差，房屋租赁消费市场饱和，需求量较小，成交率低，导致选取调查样本受限，代表性不足，影响质效。

　　二是信息分散影响比对。当前调查面向中介公司开展，但由于中介公司成交房源信息分散，可比房源较少，加之网络新媒体对房源信息推广迅速，人们通过各种网络平台发布租房信息可减少中介费用，造成中介公司受到冲击，房源进一步减少，价格易大起大落。同时，业务员的频繁更换导致选择对比房源难保证具有统一性、延续性，反映行情不够准确。多方面因素共同影响下，选择合适对比房源困难，影响数据质量。

　　三是同质可比难以把握。房源租金易受建筑特征、周边环境、租期、求租人议价能力等因素影响，常常“一房一价”，在选择单套代表性租赁户型对比时，所选不同位置、楼层、装修、家具、家电新旧程度的成交价格对比区间可能相差数百元，评估受主观影响较大，且租房价格缺乏规律性、连续性，同质可比性差。

　　针对以上问题，笔者认为可从以下三方面入手破解难点。

　　一是扩大对比范围，确保代表性。严格按照国家方法制度，确定有影响力的中介公司，按照区域特征确定成交数据多、覆盖范围广、具有代表性的中介公司作为调查对象，多目标抽样提升同质可比采集能力。紧扣地理位置分布、配套设施、户型大小等属性确定规格品，结合中介系统平台上成交数据汇总结果，筛选出代表性户型所有房源成交价格，丰富规格品类型，注明小区名称、居室结构、装修情况等信息。

　　二是动态调整更新，确保延续性。针对私房出租唯一性特点，每月及时联系中介人员，走访不同楼盘实地核实，深入中介机构、物业公司开展专题调研，详细询问租房市场近期变化及原因，根据实际成交量和市场走势，结合样本房位置区域、装修程度、交通便利等因素及时调整代表规格品。同时，积极沟通对接多部门共享信息，加强与房管部门沟通联络，了解公租房供应、二手房价格变动情况等有关信息，靶向收集租房市场发展变化情况和市场运行动态，提高房租调查数据的准确性。

　　三是筛除异常数据，确保准确性。围绕每月租房实际成交价同房产中介公司租赁挂牌价进行对比，并在58同城等租房平台查询代表规格品及周边出租房屋报价，通过多渠道数据比对分析，重点审核同比、累计、定期指数涨跌情况，谨慎评估短期内价格波动情况，剔除反趋势运行异常值，减少因选用单套房源对比时租金波动，避免因个人经验差别、市场了解度不同、调查对象配合问题及人员更替造成数据衔接偏差，从而取得符合地方实际的私房房租价格指数。（作者单位：国家统计局中卫调查队）