■ 俞惠红

　　二手住宅销售价格指数，是反映二手住宅销售价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数，是我国价格统计指标体系的重要组成部分。由于三四线城市二手住宅市场活跃度相对较低、交易总量相对较少，其二手住宅销售价格调查工作具有特殊性。本文以湖州为例，就如何进一步做好二手住宅销售价格调查谈几点体会。

　　当前二手住宅销售价格调查工作中主要存在以下难点。

　　一是交易分散，样本代表性待提升。三四线城市普遍外来人口流入有限，大型连锁经纪机构入驻较少，二手住宅交易基本通过本地中介为主，交易较为分散。以湖州为例，今年以来每月代理网签备案的经纪机构数量基本在150家左右，平均每月每家经纪机构代理网签备案在3套左右。虽然在重点经纪机构的选择上已多次扩容，但样本代表性仍有待提升。

　　二是网签数据仍有不足。二手住宅交易双方在签订书面居间合同后，由于付款方式、筹款时间等原因，并不能马上完成网签备案，买卖双方通常会在过户前进行网签备案，与实际交易存在客观时间差。同时，二手住宅交易涉及个人所得税、契税、增值税及附加等多项税种，由于税费计算以房屋总价为基础，出于避税心理，通过“做低合同价”的方式减少纳税，因此部分网签备案金额低于实际成交金额。

　　三是成交不均，指数评估难度加大。湖州由于近几年城市建设加快、大量次新房流入，二手住宅房源供应充裕。同一商圈内新老小区相互交错、相邻小区品质跨度较大，同一小区内别墅、洋房、高层等品类丰富，同一面积段内排屋、叠墅、大平层等同时存在，同一楼层上一房一价价差明显，可供选择的多样性，加上购房喜好的多样性，造成二手住宅每月成交的多样性，由于原始成交记录少，指数评估难度较大。

　　针对以上问题，笔者认为可从以下几个方面着手，加大工作力度：

　　——源头对接，积极争取总部数据。随着三四线城市的发展，个别大型连锁经纪机构也选择下沉。以湖州为例，某房产中介公司于2020年进驻，经过2年多发展，中心城区合作门店已有70家左右，虽然单个门店日常成交数量与本地中介相差不多甚至更少，但所有门店当日交易数据都统一汇总至湖州分公司总部，并由专人负责整理。从源头对接，积极争取大型连锁经纪机构的总部数据可以有效增加样本数据，大幅度提高样本代表性。建议三四线城市在开展二手住宅销售价格调查工作中要时时关注市场，及时了解大型经纪机构在本地的发展，适时与平台沟通联系、争取支持配合。

　　——瑕不掩瑜，积极开发网签数据。网签数据中虽然存在不足，但大部分是真实成交数据，也是三四线城市二手住宅交易信息最易获取、最为详实的行政数据。建议加强部门数据共享，深入挖掘、还原单个交易更多具体信息，如居间协议签订时间、住宅品类、成交中住宅实际面积和金额、税费承担、支付方式、业务代理人及联系方式等。同时，在样本房数量较少或缺失的情况下，在网签数据中寻找合适房源，交多家经纪机构评估后用作重要参考依据。

　　——走访座谈，积极征询专业意见。相对于一二线城市，三四线城市房地产市场对本地调控政策、金融政策的敏感度更高，市场反应也更为灵敏，而业务代理人因长期浸润在本地二手住宅市场，对市场的感受和解读也更为专业。建议三四线城市聘请一些二手住宅业务代理人为辅助调查员，定期开展辅助调查员培训会议，不定期到实体门店走访，和业务员深入座谈，详细了解目前门店经营情况、具体洽谈过程、最终成交细节、近期价格感受和未来市场预期等，为指数评估收集更多专业意见。

　　（作者单位：国家统计局湖州调查队）