■ 张淑娜

　　房租价格与居民生活息息相关，居民消费价格调查八大类中“居住”类权重较大，而房屋租赁价格又是居住类价格的重要组成部分，对总指数的影响显著。笔者结合当前统计调查制度方法，谈谈如何进一步做好房租价格调查工作的几点思考。

　　根据当前统计制度，房租价格主要依据当月区域内实际成交数据和选定的房地产中介评估情况综合确定，但实际工作中，房租价格受多种因素影响，评估时主要存在两个问题：

　　一是房屋个体差异大，价格不完全可比。为确保同质可比，每年年初根据各小区租房成交量选定代表小区作为调查对象，确保了房屋地段、建筑类型、小区环境、周边配置等条件同质可比。然而，实际调查中发现，尽管通过成交信息可以直观选择户型相同、面积相近、装修档次相当的房屋，但是房租价格还会受到房屋楼层、朝向、格局、清洁度、家具配置、是否首次出租等因素影响，很难做到同质可比。

　　二是房租中介对房租市场判断存在主观因素。在与房租中介沟通中发现，一些中介在评估房租价格波动幅度时更注重主观感受，不能完全反映市场真实情况。还有个别中介在评估房租价格数据时，只依据当月调查小区的少量成交订单数据，难以代表所在片区的整体趋势。

　　做好房租价格调查，不仅要针对性地解决好上述难点，还需要从拓宽信息渠道、完善基础资料等方面加大工作力度。

　　选好调查对象，确保样本代表性。首先，要了解区域内租赁住宅分布情况，选择租赁房源分布较多、市场活跃的片区。一般交通便利、周边配套齐全的小区租赁房成交较为活跃，更能体现市场价格走势。其次，掌握样本小区房屋类型、基本配置等，通过实地走访调研了解房源情况，包括房屋新旧程度、朝向、是否带电梯等。别外，调查小区的活跃度并非是一成不变的，所以每月仅依靠选定小区开展房租价格调查，可能受个别房屋特性所影响，具有局限性，不能真实反映整个区域的价格走势，建议在评估区域房租价格时，综合考虑所在片区的成交量、成交价波动情况，真实反映市场变化。

　　加强沟通交流，深挖市场一线情况。中介人员的配合程度往往影响着房租调查工作的质量，与中介沟通很重要，但要讲究方式方法。首先，应明确告知中介人员调查制度的要求，强调房租价格的调查原则，要采集同质可比房屋的租赁价格，剔除由于房屋本身装修情况、家电配置、新旧程度等差别而引起的价格波动，衡量同品质房屋的真实市场价格走势。其次，在走访调研时，要多角度了解房租市场。为避免中介主观判断，夸大价格波动，在询问时多了解成交量变化、房屋成交周期长短、看房客户数量变化等；还可以拉长对比时间，了解当前市场价格较半年前、一年前、疫情前的变化情况，综合判断房租市场行情。最后，对于确定为重点核实对象的租赁房，要进一步了解房屋朝向、格局、家具配置等条件，判断其价格波动是否含有非市场因素。

　　拓宽信息渠道，凝聚合力研判走势。了解房租市场可以房屋中介及实际成交价为主，其他多种渠道为辅。一是多了解相关政策，关注公租房、廉租房入市，疏解整治措施等影响房租价格的因素；二是更换调研角度，与租客建立沟通联系，了解消费者对房租价格的感受，可与身边租房的好友同事交流，了解不同时期租房者成交金额的差异，近期租房换房者的感受，作为参考；三是通过租房软件进行了解，通过查看各平台租赁房挂牌价了解房租价格水平，定位具体房源信息了解房源情况，观察对比同类型房屋的价格走势。

　　用好价格台账，完善调查基础资料。建立《住宅租赁价格数据台账》，注明调查小区、户型、房屋面积、装修情况、对应中介门店及联系人等信息，每月下市场调研后，将获取到的市场活情况提炼汇总到台账中，并将当月评估数据与上月数据对比计算涨跌幅，详细记录当月各区域各户型房租价格、涨跌情况及影响因素。通过每月填写房租价格台账，做到“市场情况有记录，价格数据可追踪”，实现房租调查基础资料的集中化、条理化、系统化，提高统计数据查询、审核效率，确保情况明晰、数出有据、评估科学。

　　（作者单位：国家统计局昌平调查队）