■ 苏科

　　房价问卷调查对准确分析和预测本地区房地产市场价格走势，保证房价指数更加贴近实际具有重要意义。笔者从工作实际出发，就如何更有效地提升问卷调查质量谈谈自己的看法。

　　目前，在房价问卷调查时通常会遇到以下三方面的问题。一是调查对象易“报喜不报忧”。总是以比较委婉的回答应对，难以将交易中存在的困难或问题直接表达出来，调查员深入了解市场比较困难。二是中介“零成交”的情况时有发生。如笔者所在的广东省茂名市，整个二手房交易市场容量较小，中介出现“零成交”的情况时有发生，二手房问卷调查难度加大。三是中介问卷数据“同质可比性”不强。

　　针对上述问题，笔者认为，可从以下四个方面着手提高房价问卷调查的效率。

　　——抓住推动市场走向的主要矛盾。问卷调查以问卷涉及的项目基本情况、生产经营情况、市场情况及房价预期等信息收集为主，但不能只停留于问卷，要积极拓展调研内容，对项目过去、现在和未来做到深度把控。特别是要抓住金融政策松紧度、项目未来供应计划、营销策略、市场竞争格局、未来价格走势等影响区域和项目房价走势的主要矛盾予以询问，抓住决定市场走向的关键要素，提前做到预测预判，切实提高调研的深度和精度。

　　——划分调研层级，提高问卷调查效率。以调研对象为横截面，将调研分为三个层次：项目直接人员、项目间接人员和特定现象。直接人员包括项目主管、销售主管或一线销售经理，此类群体通常可提供项目的整体信息。间接人员包括与项目有竞争关系的项目主管、住建局、协会等人员，该类群体更愿意分享直接人员不愿意透露的隐蔽信息。最后，从特定现象的调研中以小见大，如通过自媒体平台发布的项目火爆销售情况或者项目停工情况等特定的信息，可了解项目所面临的整体经营环境。

　　——建立重点经纪机构备选库，及时替换更新调查样本。开展问卷调查的前提是该中介门店有房源成交。为避免因中介门店连续多月未有成交数据导致样本代表性不足的问题，应积极与市住建局房产管理科以及中介行业协会等重要管理部门沟通，以获取经营长期稳定，规模较大的重点中介门店名单，分区域分地段选取代表性较高的中介门店作为新增样本备选库企业，在必要时开展新增替换工作。

　　——加大数据审核检查力度，保证问卷调查数据质量。房价问卷调查中，《重点房地产开发企业住宅销售价格调查问卷》和《重点经纪机构住宅销售价格调查问卷》涉及的数据较多，特别是二手房价格调查问卷中涉及本月、近3个月和上年同期对应3个月的门店成交套数、成交面积和总成交金额，在填报时容易出现错误。要抓住每月走访、年度数据质量检查和“双随机”统计执法检查等时机，加大数据审核检查力度。针对本月数据，要认真核验和检查经纪机构签订的成交合同，针对近3个月数据和去年同期对应3个月数据开展逻辑性检查，对不符合逻辑的问卷调查数据要及时查摆问题，对恶意弄虚作假的情况坚决予以查处。

　　（作者单位：国家统计局茂名调查队）