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遏制高房价  居者“有”其屋_中国信息报
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更新时间:2006年03月06日 00:00:00

遏制高房价  居者“有”其屋

        □ 羽中/文

    稳定房价,防止房价涨幅过快再次成为社会瞩目的焦点。“对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹,影响市场稳定运行的地区,要加强监测分析和督促检查,必要时将给予通报批评。”国家发改委在2月22日公布的《2006年房地产调控工作重点》报告中厉声警示。这是继去年3月26日国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》提出“对住房价格上涨过快,控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关责任人的责任”的严厉警告之后,国家有关部门再次对房价问题作出明确警示
    我国的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的,它经历了一个从无到有,从小到大的发展过程。2003年房地产投资首次突破万亿元大关。2004年房地产开发投资总额达13158亿元,占全社会投资的比重由“七五”初期的3.2%上升到18.8%,上升了15.6个百分点。房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。
    房地产业的快速发展,使居民的居住水平明显提高。2004年我国城镇人均居住面积为23.7平方米,比1997年增加了5.9平方米。城镇住宅成套率超过了80%。1998年至2004年累计竣工商品住宅17.4亿平方米,商品住宅竣工面积以年均17.3%的速度递增。众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区的建成,使居民居住环境得到了有效改善。
    房地产业的发展,也增强了城市基础设施建设的能力,加快了城市化的进程。到2003年末,城市用水普及率和燃气普及率分别达到86.2%和76.7%,比1997年提高25和36.7个百分点。城市实有道路长度为20.8万公里,比1997年增加6.94万公里。人均拥有道路面积9.34平方米,比1997年增加4.12平方米。房地产的综合开发,使一些城市有计划、有步骤地调整和完善了城市的布局结构,逐步形成了商业贸易区、居民住宅区、工业园区、高新技术区等,进一步发挥了城市的多功能作用。
    为什么老百姓几年来如此关注房价问题?因为需要买房子的人很多,可他们的收入好像总也赶不上节节攀升的房价!我们曾在实物分房的制度里纠缠多年。现在房子多了、条件好了、市场化了、大家都不用在单位望眼欲穿地排队等分房了,为什么烦恼却更多了
    这是新住房制度成长的烦恼。取消福利住房制度,不仅给实现住房消费公平创造了基础,而且对国民经济产生了积极的作用。只要我们查看一下近些年每年有多少人民币投入到住房开发、销售和装修中,再想想它们所带动的相关产业的发展以及这个链条上的就业人数,就能了解它所带来的积极效果。
    但新制度还亟待完善。按照国家的有关文件,新的住房体系应该是多层次、能够满足不同收入群众对住房的需求。而目前高档房豪华房的供给充足甚至过剩,普通商品房和低价商品房却供不应求。老百姓希望自己的住房随着生活水平的提高不断上档次,而且是自己的收入所能支付得起的。当然,有些人是从经济、公平的角度去关注房价,而老百姓的主要诉求,是完善面向中低收入者的住房供给制度。
    房地产业已经成为城市经济的一个重要增长点,成为城市居民在福利分房以后新一轮改善住房条件的平台。然而,在房地产经济蓬勃发展的时候,一些很不和谐的现象越来越明显:一方面,开发商在不断上涨的房价中获得高额利润,地方政府在不断上涨的地价中获得大笔收入;另一方面,包括上海、北京、杭州在内的许多大中城市的普通居民望楼兴叹,无力支付高昂的购房支出。
    据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍。其中,北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安超过了10倍,远远超过联合国人居中心通常认定的3倍标准。面对持续走高的房价,少数房地产商人赚取暴利,工薪阶层却不得不倾囊而出,背负起巨大的还贷压力。
    按照北京市官方公布的相关数据计算,即使住在四环路以外,买一套80平方米的住房也需要50万元以上。如按家庭年收入4万元计算,收入与房价比也在12倍以上。
    统计显示,由于存在大量房屋按揭,上海目前有一半家庭资产为负值。高房价不断令百姓难堪其累,还会对国民经济产生不良影响。在各地房价一片涨势背后,存在着相当复杂的原因。部分开发企业利用政策和市场信息不对称,恶意炒作,个别媒体不加甄别,大肆渲染,部分消费者盲目跟风,都是导致房价虚高的症结所在。
    由于房价虚高造成的房地产泡沫对于经济的影响是非常巨大的,类似教训不止一例。政府利用宏观调控手段平抑房价,已经成为越来越多百姓的呼声。
面对来自高层宏观调控政策和民众的压力,有关部门与开发商互相指责,谁都不愿承担房价上涨“主谋”的责任。在土地价格、楼盘价格与房地产供应等方面,中国房地产发展中存在的问题,在相当程度上反映了某些政策上存在的问题。
    倘若有关部门继续对房地产暴利保持沉默,房地产商人的黄金岁月还会延续更长时间,中国经济的泡沫风险只会越来越大。
    购房者应转变观念,作为房地产商品的购买者,应树立适度消费的观念,要破除“居者有其屋就是居者购其屋”的观念。解决住房问题有两个渠道,或是购买或是租用。发达国家和地区也不是所有的家庭都拥有属于自己产权的住房。如租房家庭比例,香港为40%、日本为38%、美国为28%。我国政府要强化住房保障职能,建立廉租房制度,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求
    受儒家文化影响,中国人有一种传统的住房观念。国外人们的工资至少有30%用在住房上,而中国人的家庭观念以及对孩子成长过于操心,我们的工资可能不止30%用于住房,可能会用几代人的钱来购置住房。从北京市现在的居住结构来看是不合理的,合理的居住结构应该是租房群体远大于购房群体。但北京租房的目前只占到总量的10%到20%之间。随着北京房地产走势的日趋合理,这个数字一定会上涨。因为现在买房的年轻人买房之前和买房之后生活水准的下降一定会影响到其周边购房群体购房心理变化,从而影响其购房预期。同时北京市人口不超过2000万,从满足住宅基本功能角度来看,按照三口之家都有一套房子,大概需要600万套(100%都持有住房,实际上这是不可能的),而目前已经有了400多万套可居住住房(包括出租和购买的),之间的缺口已经很小。而两者之间差距越小,房价上涨的速度就会越缓。房地产业的稳定发展与观念的转变有密切的联系,涉及到政府、开发商、金融业、购房者等方方面面,都有一个转变观念的问题,特别是房地产业消费者更要转变“居者购其屋”的观念。
    有关专家建议:为促进房地产业健康稳定发展,我国政府应增加调控手段和配套措施,一是加强房地产管理的立法,健全和完善我国房地产的法律法规体系,要在总结我国房地产业20年发展历程的基础上,制定《房地产业法》。二是抑制投资、投机性购房,完善税收制度,开征财产税,增加财政收入。房地产作为家庭的大宗财产,占用了国家的土地,理应征税,增加的财政收入可用于廉租房的建设。三是推行抵押贷款证券化,就是需要资金的金融机构将其所持有的抵押债权,汇集重组成抵押组群,经过担保和信用加强,以证券形式出售给社会公众,即出售给社会投资者的融资过程。四是建立土地收益基金制度,明确当届政府在土地出让金中可使用的比例,以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为;建立从土地出让收入中拿出一定比例专项用于住房保障的制度,以解决中低收入家庭的住房问题。五是制定符合各地实际的住房面积的标准。去年国家出台了鼓励普通商品住房建设的优惠政策,并制订了普通住房的标准,从可持续发展的角度,引导住房消费。进行一次全国性的房屋普查,摸清家底,为制定相关政策和房地产业的发展规划以及城市发展规划提供可靠的依据。
在应对房价过高的问题上,人大代表洪可柱建议,提高个贷首付比例,将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%,逐步取消房屋预售制度,在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅。洪可柱认为,中国房地产最大的症结,在于住房供求“错位”的“结构性”矛盾,即商品房供应的“高档化”,普通民众需求的“中低档”。
    人大代表邵杭伟认为,政府当前非常有必要引导人们形成租房也是“居者有其屋”的理念。“现阶段,政府要保障的是人人有房住,而不是人人有房产,更不能是人人买新房”。通过商品房市场与政府公屋共同满足住房需求,那么商品房价格无论多高都属市场行为,政府只要通过政府公屋满足低收入群体的居住需求就可以了。
    政协委员方廷钰建议,可以考虑进一步加大推行廉租房制度的力度,主要针对的就是低收入群体。政府提供居住的房屋,收取低廉的租金,居住者虽然没有产权,但住房问题还是解决了。
    政协委员舒安娜说:“在解决中低收入群体住房问题上,政府应该唱主角。比如经济适用房的建设,政府一定要想办法严格控制购买群体,要保障无房户、少房户、困难户的利益。”
    国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大四次会议上作政府工作报告时说,继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序,基本完成建设领域清理拖欠工程款任务,促进房地产业和建筑业健康发展。
    我们期盼房地产业健康稳定发展时代的到来,愿“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。

 
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