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海外住房市场发展概览_中国信息报
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更新时间:2017年08月16日 09:18:19

海外住房市场发展概览

□ 金研/文

    香港:成功的住房分级体系
    中国香港地区政府通过推行公共房屋计划,为中低收入群体解决居住问题。上世纪70年代,香港房屋委员会全面统筹香港公共住房的建设和管理,在1973-1982年的十年间,政府实行“十年建屋”计划,为150万居民提供了条件较好的租住公屋;1987年香港政府推出“长远住房发展策略”,旨在扩大重建计划,确保所有家庭都获得合适的住房;1987-1996年,香港房屋委员会和房屋协会所建的公屋和居屋数量与私人开发商建设的住房数量大体保持在58∶42的比例。
    除了保障市民的基本居住,香港政府也在积极引导住房供应体系的层级化。如在1977年和1978年开始实行“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”,推进住房私有化,以30%-45%的优惠价格将住房出售给收入水平提高的租户,从而腾出租住公屋名额给低收入家庭;上世纪90年代,一些家庭收入水平超过公屋或居屋申请标准但又无力购买价格不断攀升的商品住宅,香港政府于1993年推出“夹心层住屋计划”,并于1997年以前兴建1万套住宅,以略高于居屋但低于市场的价格出售给中等收入家庭。
    公营租住房占比以及合理的租金收入比均表明香港住房体系层级划分明确。据香港近三届的人口普查,2001年、2006年和2011年公营租住房屋数量稳定占到住房总量的30%,私人永久性房屋占比稳定在45%。从家庭户居住方式分类来看,自购住房与全租住房几乎各占一半比例,租房群体基数庞大。从支付能力来看,租住私人住房的租金中位数约为租住公营租用房屋的4-6倍,而私人住房和公营住房的租金与对应人群的收入比率中位数分别为10%和25%,两者均处于合理区间,由此证明香港的住房体系分层极为成功。
新加坡:保障归保障 市场归市场
    新加坡住房市场有效分层,需求与供应“对号入座”。
    新加坡住房市场可分为组屋(HDB flat)和私人住房两部分,组屋是由住房发展局(HDB)组织建设并以一定的标准出售或出租(以出售为主)给居民的政策性住房;居民购买组屋后在符合一定条件的基础上还可以将其转卖或出租给符合HDB规定的其他居民。
    私人住房则是由私人住宅开发商建设开发,由于私人住房在位置、密度、环境、品质等方面均远优于组屋,因此其价格也远超组屋。新加坡住房市场的特点是保障归保障,市场归市场,居民根据自身收入水平“对号入座”,市场效率大大加强。
    住房市场有效分层的前提是保障性住房的供应充足。新加坡政府在过去几十年当中基本上只关注组屋市场,早在1959年自治之初就已介入住房问题,大力推行公共住房政策,大规模建设组屋。截至2015年年底,新加坡在HDB管理下的组屋接近100万套,全新加坡共有82%的市民居住在组屋中,剩余18%的市民居住在私人住房。
    政府不以盈利为目的,维持较低的组屋价格,组屋定价大多是建造成本的80%-90%。组屋定价并不以成本作为参考,而是按支付能力来确定组屋价格,即90%的首次申请者可负担三居组屋,70%的首次申请者可负担四居组屋。组屋价格比同类商品房低50%-70%,二手组屋的价格波动与私人商品房趋同,但波动幅度更低。
    新加坡充分运用立法解决土地和规划等问题。在建国初期,国会通过了征用土地法令,使政府能廉价地取得大片土地,兴建组屋。同时,新加坡有严密的城市规划,每个区域都有预留用地,实现可持续发展。
英国:立法保障中低收入居民住房
    英国政府主要通过政策干预的途径,开发廉价公房以帮助社会地位低下阶层或传统的劳动阶级解决住房问题。英国住房保障体系主要经历了以下三个阶段:
    20世纪40年代至70年代前后,廉价公房大开发阶段。英国政府在1946年、1949年、1975年相继颁布《住宅法》《住宅出租和补偿法》之后,英国地方政府开始大量建设廉价公房,集中体现了社会住房保障制度的观点。1970年代前后政府拥有的住宅存量占社会总住宅存量持续保持在32%左右。
    20世纪80年代至90年代,公房建造量缩减,公房私有化转移开启。受1973-1974年中东石油危机和1980年通货膨胀等社会经济原因影响,大量的社会福利住房造成政府财政负担沉重。1974年之后,英国政府开始缩减公房建造量,减少住宅补贴,提高房租,并开始全面推进住房私有化政策,逐步提高住房拥有率。1979-1987年,英国政府共出售公房119万套,住房自有率从55%上升至67%。
    21世纪至今,保障性住房占比开始回升。尽管英国政府从1980年以来一直加大住房私有化制度,但是对提供给低收入家庭用的廉价房仍然给予了很大关注。2004年3月,英国政府宣布了一项总值达35亿英镑的计划,计划在三年内建设7万套经济住房,并在2004年年底通过了《住宅法(2004)》,明确提出中低收入居民住房问题由中央政府负责。2006年的财政预算中,英国政府计划投入约10亿英镑用于建造一般居民买得起的住房。
    目前,英国约有65%的住户拥有自有住宅产权,剩余35%通过租赁居住,其中约有10%的市民(低收入群体)租住在廉价公房内。
德国:租赁供应作为主体
    在发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。
    数据显示,德国有55%的家庭不急于买房,很多无房的德国家庭并非买不起房,而是由于各种各样的原因选择租房生活。在德国,住房供应政策导向上,将租赁供应作为主体。
    在德国,不管是开发新房还是经营租赁,企业要获得土地和信贷,新落成的房子须在一定期限内让渡给政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。
    与此同时,德国对租房者的保护措施十分完善。德国房地产租赁市场的快速发展,离不开健全法律体系的支撑。
    德国《住房租赁法》规定,一般的房租合同都是无限期的,承租者可以提前几个月提出退租要求,但出租者不允许主动收回房屋,除非特殊情况,比如承租者不按时缴纳房租,或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。与此同时,《租金水平法》规定,三年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%,2015年又调整为10%。
    而《住房中介法》则将中介约束起来。这项法律规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达2.5万欧元的罚金。德国近年发布的相关条例规定,租房中介费改由房主承担,租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。
美国:鼓励私人部门建设公租房
    美国早期由政府为低收入居民提供公共租赁住房。美国公共住房政策开始于大萧条后的1930年代,初期主要是由地方政府全面负责住房的建设和运营,并将住房以较低的租金出租给低收入家庭,公共住房的租金基本维持在房屋运营成本水平。
    在这一时期,公共住房政策主要是为了解决大萧条后居民住房支出承担能力下降以及建筑行业大量失业的现象。新建的公共住房与贫民窟的改造相互关联,既避免了新增住宅供应冲击私人住房市场,又提升了落后社区的居住质量。
    1960年代起政府开始鼓励私人部门介入。由于政府的住房建设效率低,而且公共住房建设也给政府带来了财政压力,1961年美国住宅法对社会资本开放了公共住房市场。在1961年法案下,政府为私人开发商提供保险与低息贷款。1965年,美国成立住宅与都市发展部(HUD),负责向建设公共住房的私人部门提供优惠贷款。私人资本的参与,使1970年公共住房的建设量大增。
    1980年后,美国政府进一步降低了公共住房的财政开支,并推出多项鼓励私人部门参与的政策。1981年里根政府上台后,认为HUD的运营存在低效甚至贪腐的问题,于是大幅削减了HUD的预算。从1981年至今,一系列保障公共住房的政策被推出,这些政策都旨在减少政府的投资,引入私人部门的干预。
    具体政策有:低收入住房建设税收抵扣项目(The Low-Income HousingTax Credit),为建设公共住房的开发商提供税收抵扣;HOPE VI,政府资金与社会资本合作重建或改建公共住房;住宅选择优惠券(The Housing Choice Voucher Program),依据HUD每年制定的公平市场租金,由低收入居民自行寻找住宅,政府直接向出租人支付公平租金,差额部分由承租人补齐。
    2016年,美国接受住房支援的住户中,有46%使用住宅选择优惠券的方式,居住政府公共住宅的比例为21%。

 
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