□ 王立彬 郁琼源/文

    2016年10月8日，农历九月初八，寒露。历书说：“九月节，露气寒冷，将凝结也。”这一时节，我国大部分地区气温将持续下降。刚过去的国庆节长假期间，北京、苏州、郑州、无锡、合肥、南京、广州、深圳、厦门等城市重启限购限贷。高温不退的楼市，终于要降温了吗？
长假出新政：泼了冷水
    北京北五环一热门区域的房地产中介机构门店里，经纪人孙强说，“京八条”已经给市场泼了一盆冷水。
    孙强和同事中秋小长假期间一天都没有休息。整个9月，客户越来越多，有买有卖，最多一天带过10拨客户看房子，每天晚上11点才能下班。“国庆长假前三天只带过两拨客户。”传统的“金九银十”楼市，七天长假输给三天小假已成定局。
    孙强提供的一套一居室近期调价记录显示，这套住房从8月底350万元到9月20日快速提价到400万元。
    自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等地重启限购限贷。
    笔者梳理发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策内容虽有异同，但核心内容都是限购限贷：
    ——限购。在本轮出台调控新政的十几座城市中，基本都涉及重启或扩大限购，其中合肥、南京限购政策比较严格，苏州涉及的行政范围最大。
    ——限贷。梳理多地的调控政策，常见政策为提升二套房首付比至四成或五成。其中，苏州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付（贷款未结清）也提升到了八成；北京则进一步扩大了二套房认定范围。
    位于北京市海淀区的如园是一个改善型的项目，主力户型大多在200平方米以上，单价每平方米8万元左右。客户大多是首次或二次改善型消费者。“‘京八条’出台后，客户明显减少。”销售人员说。
    杭州市住房保障与房产管理局统计数据显示，长假期间，杭州市区二手房共计签约942套。虽然成交火热，但受楼市调控措施密集出台影响，“抢房”的外地投资客明显减少。
    “我爱我家”热线客户咨询量明显增多。受信贷收紧影响，预计将有2-3成客户有可能取消或延缓换房计划。
    在天津，从“我爱我家”国庆期间二手住宅实际交易量来看，与9月同期相比减少50%。客户方面，非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20%-30%。
    业主方面，虽然主动降价的现象尚未出现，但涨价的冲动已经得到一定抑制，业主挂牌报价更加理性。
    业内人士指出，通过限购，可以抑制部分城市非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者；通过限贷，可以制约部分非刚需群体资金来源。与此同时，多数城市开始积极扩大土地供应，在一定程度上稳定市场预期。
卖家、中介、买主：谁在观望
    “假期楼市冷清也有可能是受出游影响。下一步销售策略和价格是否会调整，还不好说，要看市场反应。购房者在观望，我们也在观望。”北京丰台区一个住房项目的销售人员张先生介绍。
    笔者走访北京朝阳、东城、丰台多家中介门店，与新政策出台前门庭若市相比，这些中介机构虽然没有休息，但冷清不少。
    作为“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商业银行工作的小冯，随着这轮楼市暴涨与调控，心情犹如坐过山车。参加工作两年来，小冯陆陆续续看过不少房子，还在犹豫是否入手时，却发现杭州房价已经站在山岗上。杭州出台楼市调控措施后，小冯越发勤快地看房子，打算在楼市价格适当回调时出手。
    国庆期间，通过“我爱我家”达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落，表明市场明显降温。
    总体来看，本轮政策有望取得积极效果，防止市场非理性发展。但各城市在出台政策时，也应考虑到刚需群体的合理置业需求，进行针对性区分，维护市场理性运行，避免出现大的波动。
从一线看四线：“拐点”到了吗
    “历时18个月，一路飘红的一线楼市即将迎来拐点。”伟业“我爱我家”集团副总裁胡景晖说，据伟业“我爱我家”市场研究院统计，北京区域，10月1-6日，新建商品住宅9（不含保障房）网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，与去年同期相比下跌42.2%。10月1-6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。
    “预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策，楼市政策拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着调控从过去的一线蔓延到二线城市。预计楼市很可能从北京等一线城市开始降温。
    业内分析认为，从各地集中出台的调控政策看，主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还将有多个城市加入调控行列。
    调控政策密集发力，房价会降吗？易居中国研究院智库中心研究总监严跃进认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性下跌。
    一些业内人士认为，楼市后市成交量或将回落。“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘银十’的成交量会明显下滑。”一些业内人士预计，通过政策调控，房价过快上涨的势头将得到遏制。“预料房价将逐步回落，努力回归到合理区间。”张大伟说。
    不过一些分析人士认为，一些城市尤其三、四线城市仍然面临去库存压力。
    业内人士认为，当前房地产市场去库存大体格局为一线城市“涨价微库存”，二线核心城市“涨价降库存”，三、四线城市“平价高库存”。作为“沉默的大多数”，三、四线城市库存形势依然严峻。北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能否执行到位，将在很大程度上决定房地产市场的结构性矛盾能不能有效化解。