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2015,中国楼市走出何样市场曲线_中国信息报
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更新时间:2015年12月30日 09:13:38

2015,中国楼市走出何样市场曲线

□  韩洁  郑钧天/文
 
    “3•30新政策”、降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年,一系列政策释放出稳定房地产市场的积极信号,中国楼市经历了从趋冷到回暖的转折。
    受去年房地产寒冬影响,今年初全国70个大中城市房价均跌至一年前水平。在这种情况下,“3•30新政策”被业内视为提振楼市冷暖的分水岭。
    3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部发文调整个人住房转让营业税政策,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。
    “3•30新政策”开启了全国楼市复苏之路。全国房价开始回升,一线城市在4月份率先全面回暖,继而带动全国房价整体上涨。进入二季度,商品房成交量也逐月走高、回暖趋势不断加强。
    国家统计局数据显示,今年前5个月,全国商品房销售面积虽同比下降0.2%,但销售额却率先实现“转正”,同比增长3.1%,为2014年2月以来首现正增长。
    在此基础上,8月27日,住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合再发文松绑实施了近十年的“限外令”;9月30日,央行和银监会又联合发通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%;10月8日,公积金异地贷款业务正式全面推行。这意味着,在一线城市工作缴纳公积金的购房者可以在三四线城市买房。
    一系列政策效果不断显现,带动房价上涨城市个数不断增加。国家统计局数据显示,今年11月份,房价同比上涨的城市数量已“三分天下”,总数达到21个,占比30%。从环比方面,11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市33个,数量近半。
    此外,11月份,国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格,环比由下降转为基本持平,系三线城市一年以来首次止跌。
    国家统计局城市司高级统计师刘建伟说,从11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看,较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大,这表明部分城市房价已经出现企稳势头。
    虽然2015年我国楼市整体呈现回暖态势,但业内人士认为,由于发展失衡、住宅市场结构性过剩与结构性短缺现象并存,明年楼市发展将更加分化,库存积压风险仍大。
    国家统计局数据显示,截至今年11月末,商品房待售面积近7亿平方米,而去年同期尚不足6亿平方米,一年陡增1亿平方米。专家认为,未来中国楼市库存积压风险仍大。
    中国社科院日前发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》显示,2016年我国住房总量将呈“结构性过剩”,即一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。
    中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下,2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。
    “在政策激励下,2015年商品房销售量接近2013年峰值水平,改善性需求大幅释放。但从目前来看,销售增长却显乏力,库存压力缓解有限。因此,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化或趋于严重。”倪鹏飞说。
    中金公司一份分析报告显示,2016年,一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平。主要原因是,一二线城市供应有限,土地成本较高的新增供应入市将推升销售均价,一二线城市的库存去化周期已分别为7个月和13个月。而三四线城市的房地产市场则仍面临着高库存和弱需求,预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。
 
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