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楼市拐点显现  上升通道确立_中国信息报
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更新时间:2015年08月05日 09:22:00

楼市拐点显现  上升通道确立

□ 夏楠/文

    自“330”政策发布以来,房地产市场经过4个月的发酵,再度迎来新一轮的回暖,确立了上升态势。统计局最新数据显示,6月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为92.63,比上月提高0.2点,这是国房景气指数在连续16个月下降后首次回升。对此,业内人士认为,景气指数的回升,确立此轮房地产市场调整拐点显现,下半年市场将进入常态化的上升通道。
市场回暖楼市“三速”分化
    近日,深圳市龙岗法院发出首个对“330”新政之后关于二手房交易违约诉讼的判决,原因是房主因深圳市场房价暴涨,多次违约提高售卖价格。据悉,4月下旬,购房者以220万元与房主签署购买合同,但在随后两个月内,房主从一开始加价40万元,再度要求加价50万元,两次加价后,该房价格也从初始的220万元涨至310万元。
    肆意违约、加价售卖在深圳火爆的楼市中屡见不鲜。在“330”新政第二天,便有房主反悔,本确定98万元购买深圳前海片区一套32平方米住房的张林,在新政第二天,房主便通知涨价7万元。
    值得注意的是,深圳房地产市场火爆是此轮楼市回暖后一线城市的一个缩影。但在热闹的背后,岳阳、宜昌、秦皇岛等地的住房却乏人问津,当问起市场是否有所好转时,当地开发商无奈地摇头,表示虽然市场有所改观,但与一线城市的火热景象比起来相去甚远。
    国家统计局最新数据显示,70个大中城市住宅销售价格已从1月64个城市下降,2个城市上涨,转变为5月的20个城市上涨,43个城市下降,而6月上涨城市个数再增至27个城市上涨,34个城市下降。
    对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,房地产市场回暖明显,但分城市来看,房价分化依然非常明显。一线城市需求较旺,新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。但另一方面,二线城市与三线城市也展现了不同趋势,二线城市房价总体平稳,涨幅仍然较小。三线城市房价依然下降,但降幅继续收窄。
    从数据来看,一二三线楼市形成了三种速度的回暖态势。以统计局6月数据为例,在多数城市仍处于回暖初期时,有部分城市已快速回暖,深圳上涨7.2%,上海上涨2.4%,北京、广州涨幅达1.6%,杭州涨幅也达到1.3%。因此,在深圳领衔下5个城市月涨幅超过1%,进入快速上涨阶段,成为此次回暖的第一梯队。天津、沈阳、大连、温州、无锡等31个城市房价6月小幅上涨,涨幅平稳,涨幅低于1%的部分二、三线城市则形成第二梯队。而剩余34个城市房价虽有小幅下跌,但跌幅有所收窄,成为此次回暖的第三梯队。以秦皇岛、丹东、包头为例,其房价分别从5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。
    在各地房价涨幅呈现“三速”同时,成交量也有类似趋势。据中原地产统计数据显示,6月前两周,全国54个城市合计住宅签约高达11.3万套,环比上月同期上涨3.1%。其中涨幅最明显的是一线城市,北京成交3449套、环比上涨11.6%,上海成交8113套、环比上涨超过30%。而同策咨询研究部数据显示,6月份监测的14个三、四线城市,商品住宅成交量为150.43万平方米,环比上月下滑9.42%,同比去年6月下滑16.44%。
去库存压力成关键因素
    对于房地产市场出现的分化,多位业内人士认为,库存是此轮回暖的关键,库存较高的城市处于去库存阶段,在需求难以跟进的背景下,回暖速度较为缓慢。
    “三线城市因库存高企,所以短期之内不能迅速消化存量。”中国房地产业协会副会长任志强日前表示,目前全国房地产市场一、二、三、四线城市趋势已经拉开,一线城市反弹明显,二、三线城市特别是三、四线城市仍然持续下滑。
    易居房地产研究院数据显示,截至6月底,一、二、三线重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量26091万平方米,同比增长3.2%。其中,25个城市出现同比增长情况,具体来看,西宁库存同比增长高达33.3%,烟台与北海同比增幅也高达24.2%与22.1%。与此同时,从去化率来看,6月份,在一线城市存销比仅为11.6个月的同时,二、三线城市存销比分别高达15个月和20.5个月。
    值得一提的是,从国家统计局数据可以看到,虽然销售有所回升,但去库存压力并未有所缓解,1至6月份商品房销售面积同比增长3.9%,比1至5月份增速上扬了4.1个百分点;商品房销售额增长10.0%,增速提高6.9个百分点。但与此同时,截至6月末,全国商品房待售面积同比增长20.8%,总面积达到65738万平方米,这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。而造成该现象出现的根本原因则是三、四线城市库存再度大幅增长。
    中国房地产研究会副会长胡志刚表示,“过去几年,部分三、四线城市盲目供地开发,一些住房产品存在品质低且同质化严重问题,住房消费回归理性后,这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大,销售速度跟不上库存增加速度,库存压力不降反升,这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”
后市拐点显现下半年持续向好
    对于2015年下半年的市场走势,任志强表示,2014年这一轮下降的拐点已经出现,换句话说,该轮房地产调整已完成V字形的低谷,后面将是上升阶段。
    任志强说,过去在房地产政策出台后,所有城市政策影响明显,但现在不再是如此,而是有严重的滞后。在一线城市快速反弹的时候,二线城市还在晃悠,三四线城市还在睡觉。因此,在后半年,二、三线城市的房地产市场将受一线城市带动,呈现稳定上涨的态势。
    中原地产市场总监张大伟也认为,由于经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及库存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素,使三、四线城市并未同一线城市一样,但从目前来看,三、四线城市的成交量已基本平稳,整体市场恢复的趋势已经明显。
    中国人民大学国家战略与发展研究院执行院长刘元春提醒称,应避免房地产市场加速分化下可能带来严重的“虹吸现象”。他表示,分化中复苏一般是一种常态,但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到,本轮分化的程度大大超越以往。深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面,房地产企业加速向一线城市进行布局,部分小房地产商却因固化在三线城市,业绩出现加速恶化。
    “脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。”刘元春表示,因此后续调控,不能单边简单宽松导向,而应对一线城市进行适度控制,防止价格过度上涨。

 
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