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2015年楼市四大政策热点聚焦_中国信息报
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更新时间:2014年12月24日 09:26:11

2015年楼市四大政策热点聚焦

□ 彭桦 王春雨/文
 
    2014年,全国楼市步入深度调整期,在首套房贷认定标准放松、降息等政策叠加效应下,四季度一线城市房价止跌企稳,全国房地产开发投资等先行指标增速降幅也明显收窄,业内普遍认为房地产市场进一步下行的态势基本得到遏制。作为影响楼市走向的关键因素,2015年,房地产政策将何去何从?近期,新华社记者就房贷政策、房地产税改革、不动产登记制度、新型城镇化下的机遇与挑战等热点问题,对中国房地产业协会名誉副会长朱中一进行了专访。
房贷政策:能否有更多优惠
    9月30日“央四条”重申首套房贷最低首付比例三成,利率下限七折。目前,多数地区已经执行首套房认定新标准。首付比例降低带动改善性购房需求加快释放,直接带动了一、二线城市10月楼市成交回暖。 11月21日央行宣布降息后,五年期以上房贷基准利率为6.15%,相当于此前利率打了九四折。购房成本的降低使得11月主要城市楼市延续回升态势。
    不过,广大购房者普遍关心的七折优惠利率仍难见踪影,目前商业银行首套房贷利率主要集中在八五折到九折之间。2015年,房贷七折利率能落地吗?
    对此,朱中一认为,降息本身是一把“双刃剑”,需要综合判断。一方面,降息降低了贷款门槛和融资门槛,另一方面,存款收益的减少会使得老百姓重新考虑资金配置,部分存款搬家后进入股市,导致银行信贷规模减少。正因为如此,“央四条”提出鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套房和改善性住房贷款投放。
    朱中一认为,信贷规模依赖金融体制改革,这也是房地产长效机制建设的一部分。短期来看,商业银行出于风险收益平衡考虑,更多优惠利率的落实恐有难处。
房地产税改革:“狼会来吗?”
    十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,2014年全国经济体制改革9大任务也包括了推进房地产税制改革。对于房地产税改革的推进,公众备加期待。有专家预计,2015年房地产税将进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年有望正式实施。
    朱中一认为,房地产税制改革至少要遵循三个原则:一是房地产税立法要与现行税费合并同步进行,按照“简税种、宽税基、低税率、严征管”的原则来设计;二是房地产税制改革要统筹安排,在不增加企业和消费者总税负的情况下,开征房产持有环节税的同时应降低流转环节的税收;三是在房地产税立法框架基本形成后广泛征求民意,使立法的过程变成引导预期、统一思想、完善政策的过程,“不要给大多数老百姓造成压力”。政策要鼓励持有多套房产的人通过出售、出租等把多余的房子利用起来。
    此外,有关二手房营业税“5改2”的消息也一度传得沸沸扬扬。对此,朱中一指出,可以确定的是,随着房地产市场的变化,未来房地产调控政策的调整也将趋于“常态化”。从国际经验看,减少流转环节的税收是总趋势,这既有利于盘活存量市场,也有助于培育和发展租赁市场,形成通过购买、租赁两种方式解决住房问题、新房和存量房市场协同发展的住房供应格局。
新型城镇化:机遇还是挑战
    2013年3月份,《国家新型城镇化规划(2014-2020)》出台,目前相关的配套政策也正在逐步出台。业内普遍认为,我国房地产市场经过十多年的超高速发展后,住房制度改革和人口红利带来的需求爆发期已经结束,未来总体将步入平稳释放期。新型城镇化给房地产业转型创新带来了机遇,是下一步推动房地产发展的主要动力。那么,房地产企业如何把握城镇化机遇?
    根据规划,新型城镇化以中小城市为建设重点,但目前这些城市普遍面临着供应过剩风险,同时,这些地区的公共服务、就业岗位等容纳能力有限,人口流动与政策导向并不一致,这会加剧这些城市的供求不平衡。
    朱中一认为,房地产是城镇化的载体,必须与城镇化协调发展,只有在明确这一定位的基础上,更多依据自身规律、考虑地区差异,才能促进房地产市场健康平稳发展。开发企业要加强独立判断市场的能力,客观分析供求关系,考虑企业是否能够适应新的业态,切忌盲目跟风。
    朱中一还指出,地方一定要清楚自己推行城镇化的基础是什么,根据居民住房现状、开发建设量、实际住房需求和资源环境承受能力等,编制住房发展规划和城镇化规划。
 
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