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年底一线城市土地迎成交小高潮 房价难大幅反弹_中国信息报
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更新时间:2014年12月24日 09:25:59

年底一线城市土地迎成交小高潮 房价难大幅反弹

□ 李倩倩/文

    临近年底,一线城市土地市场显得颇为“热闹”,深圳、上海、广州先后诞生了总价地王,北京的土地出让金收入再创历史新高。总体来看,在房贷新政、降息等多项政策利好下,一线楼市率先止跌企稳,房企对后市信心增强,拿地意愿提升,加上地方供地力度加大,年底一线城市将出现一轮土地成交小高潮。地价和房价的联动效应下市场看涨预期有所加重,不过,业内专家指出,由于我国住房需求整体已进入平稳释放期,楼市将呈现一个较长的U型探底的过程,房价短期内难现大幅反弹。
    近日,阳光城旗下上海富利腾以21.08亿竞得杨浦区平凉街道地块,折合楼板价41078元/平方米,溢价率超过60%,刷新该区域宅地单价纪录。这是近期一线城市土地市场“火热”的一个缩影。近一个多月以来,一线城市土地市场表现格外夺人眼球:10月22日,龙光地产以46.8亿元拿下深圳龙华宅地总价地王,折合楼面地价为2.51万元/平方米,溢价率高达85.3%;11月18日,中国民生投资联合体以248.5亿元的总价竞得上海董家渡地块,刷新了上海总价地王纪录;11月24日,广州红云涂料厂地块被越秀地产以64.5亿元的总价竞得,成为年内广州总价地王。在北京,截至11月21日,北京今年的土地出让已接近1900亿元,超过去年1821.82亿元的历史最高纪录。
    一线城市土地市场热度升温与利好政策出台、楼市销售回暖的时间点正好吻合。9月底以来,在房贷、公积金政策调整等刺激下,部分首次置业和改善性购房需求入市节奏加快,“银十”一线楼市成交“金色十足”,成交回升的态势延续至11月。随后11月21日晚间央行降息后的这一周以来,一线楼市新房推盘量和成交量均出现上升,二手房市场看房人数也明显增加,部分二手房业主开始出现提价意向。
    业内人士指出,与降低购房成本和房企资金成本相比,央行降息使得市场预期未来房地产政策环境趋于宽松,看涨预期加重,促使购房者加快入市,房企拿地信心增强。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,从过去历次的房地产调控经验来看,一线楼市对于政策的调整变化更为敏感,反映更快,同时,在全国楼市分化加剧的背景下,相对于三四线城市,虽然一线城市地价高居不下,但由于其人口吸附能力更强,购房需求更为强劲,去库存周期相对更短,房企对一线楼市未来前景仍然看好,拿地积极性较高。此外,在一线城市拿地的多是资金实力较为雄厚的开发商,融资渠道更加广泛,降息对其资金成本下降更有利。
    同时, 从往年来看,年底迫于供地计划压力,各地都会出现一轮供地高峰。公开资料显示,10月下旬以来,上海土地供应量开始提速,11月份,上海计划推出14宗经营性用地,而在广州,11月总共将推出30多宗地块,仅11月10日一天,广州就一次性推出了9宗地块,,至此,广州也已超额实现今年800亿元的土地出让金收入目标,12月也预计有多宗地块推出。北京部分房企也透露,从地方国土部门得到消息,年底优质地块供应力度会加大。一些业内人士指出,地方财政收入很大程度上仍依赖卖地收入,地方在年底市场回暖时会抓住时机加大供地量,以实现土地收益最大化。
    值得注意的是,当前地价仍高居不下。根据国家统计局数据,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积同比增长1.2%,这也是土地面积同比增速在连续7个月的负增长后首次转为正增长,1-9月份为下降4.6%;土地成交价款7747亿元,增长20.4%,增速比1-9月份提高8.9个百分点。土地成交额的增幅远远高于土地成交数量的增幅,表明土地价格仍然较高的上升幅度。
    对此,一些人士也担忧,在地价和房价的联动效应下,一线城市房价再度“失控”。研究也显示,一线城市拿地开发平均周期为1年,当前房企拿地成本的高企最终将体现为未来一到两年房价的上涨。不过,顾云昌等多位业内专家指出,政策利好能遏止住房价进一步下行的态势,但我国房价大幅度反弹的基础已不存在,这主要是我国房地产市场经过十多年的超高速发展后,住房制度改革和人口红利带来的需求爆发期已经结束,未来总体将步入平稳释放期,U型探底的过程持续较长时间。

 

 
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