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为土地出让不再“价高者得”叫好_中国信息报
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更新时间:2011年05月25日 07:32:49

为土地出让不再“价高者得”叫好

■ 马龙生/文

    近期,武汉、杭州、石家庄、济南等多个城市开始对土地竞拍实行最高限价,即在土地出让中打破“价高者得”规律。部分城市在限价的同时还采取竞配建保障性住房等措施,目的是防止“地王”频频出现,为房价“降温”。国务院在去年4月就下发通知,要求各地不断完善土地招拍挂制度,并探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等新的土地出让方式,以抑制房价过快上涨。这些城市的探索正是这一政策的尝试。
    早有业内人士指出,“价高者得”的土地出让方式,存在三个弊端:一是可导致地价占到房地产开发成本二至三成的高比例,直接推高了房价;二是可造成因房价的初始额度太高,以此作计税基数,交易成本也相应增大;三是可形成地方财政对土地收益和房地产交易税费的过度依赖,刺激政府养成“快卖地、多卖地、卖好地”的利益冲动。
    土地出让不再“价高者得”,但是总要有一个“竞”的标的。或者说,拿来竞争的方案之“好”应该体现在哪里?严格来说,应该是从符合社会发展新理念、城市总体规划以及周边民众公共利益等立体坐标来考量,内容上要丰富具体且可感可知。换言之,你拍了这块地,仅仅出价高还不行,还要考虑到你拿地后开发什么项目,怎么开发,开发后的社会价值。这样的竞标方式,给开发商带来的就决不止于“是否赚钱”这么简单的压力了。
    有专家认为,可以把配建保障房的多少,作为附加条件参与竞拍。这当然可以作为竞标条件之一,但是从房地产业与社会的密切程度而言,将土地出让从“价高者得”,逐步向“方案好者得”的方向转变,才有可能使地产开发与社会建设实现良性循环。如果仅限于增加配建保障房比例、承担公益设施建设等项内容,显然还不够。
    在土地参与再分配的过程中,招拍挂仅仅解决了交易透明化问题;作为政府的管理,肯定不应“一拍了之”那么简单。比如,作为合同主体之一的企业一方,是人们公认的实体法人;而政府一方,似乎就并不仅是卖地那么简单。最基本也最重要的一点就是,政府能否保证不因人事更迭而自我虚置主体资格?会不会出于短期利益考虑,因急于成交而对对方义务不太较真,最终被开发商“钓”着走?“方案好者得”,毕竟也仅是一个方案。方案能否实打实地“落地”,政府的判断眼光,政府能否对契约较真,同样至关重要。
    土地出让不再“价高者得”,无论对于当前控制房价的总体要求能起多大作用,其着眼于公共利益和社会发展大局而牺牲眼前利益的价值取向,还是值得称道的。以限地价来防止房价过快上涨的做法,也会受到民众普遍欢迎。但是,值得注意的是,方案要变成效果,需要可操作性很强的执行细节来支撑,也需要肯于较真的态度来保障。

 
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