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政策利好楼市升 待售面积创新高_中国信息报
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更新时间:2015年12月22日 08:37:03

政策利好楼市升 待售面积创新高

■ 本报记者 孙靓/文

    由新浪乐居主办的“2015年中国房地产十大新闻评选”活动中,“1年内央行5次降息”成2015年房地产最热新闻。2015年贷款基准利率由年初的6.15%降至目前的4.9%,下降幅度高达25.5%。随着政策利好的累积,房地产市场也量价齐升,形成触底反弹的走势。

    降息利好楼市 政策暖风频吹

    从去年11月22日央行启动降息以来,今年降息消息频传。今年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日,央行5次降息。个人住房公积金贷款利率今年经历了4次下调。降息利好楼市,最直观的影响便是购房者的房贷成本下降。按贷款100万元20年期计算,月供比调整前减少了139元,利息总计少缴3.3万元。
    3月30日,央行、住建部、银监会发文调整个人住房贷款政策,二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部规定,二手房营业税免征期限由5年改成2年。
    8月27日,商务部等六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策,通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。始于2006年的限外令历时10年终于放开。除此之外,房贷折扣力度加大、42城市取消限购等政策也让房地产市场暖风频吹。在46个限购城市中,目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。

    商品房销售增速小幅增加 深圳房价领涨全国

    在多项利好政策的刺激下,2015年楼市逐步回暖。2015年1-2月全国新建商品房销售面积和销售额增速跌至-16.3%和-15.8%后,开始触底反弹,一直保持小碎步回升。
    1-3月份商品房销售面积同比下降9.2%,销售额下降9.3%;五六月份,商品房销售面积和销售额双双出现拐点,1-6月份商品房销售面积增速由负转正,同比增长3.9%,1-5月份为下降0.2%,1-5月份商品房销售额增长3.1%,1-4月份为下降3.1%;1-11月份,商品房销售面积同比增长7.4%;销售额增长15.6%。11月份当月,全国商品房销售面积同比增长8.6%;销售额增长20.2%。
    国家统计局投资司高级统计师李皎表示,商品房销售略有好转,主要是由于11月重点城市销售增速提高。1-11月40个重点城市商品房销售面积增长10.1%,增速比1-10月提高0.9个百分点;非重点城市销售面积增长5.7%,增速回落0.3个百分点。
    从涨幅看,11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月份连续4个月的涨幅回落转为涨幅扩大,分别比上月扩大0.2个和0.3个百分点。其中,一二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说,由于政策效果不断显现,11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市再增6城,达到33个,新建商品住宅价格同比上涨的城市再增5城达到21个。房价涨幅最高的城市依然是自去年12月份就领涨全国的深圳,与去年同期相比上涨43.9%。“330”新政直接刺激了深圳楼市,5月份深圳房价环比上涨6.6%,涨幅高居全国榜首。

    待售面积再创新高 去库存成持久战

    全国范围来看,尽管全国新建商品房销售面积和销售额同比上涨,但待售面积却不断增加,去库存已成为当前重要任务之一。
    国家统计局12月12日发布数据显示,截至11月底,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米,再创历史新高。而在6个月前,根据国家统计局发布的截至5月末的数据,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,这是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。然而,全国商品房待售面积增加的趋势并未改变,从6月底开始,这一数据一直持续走高。
    截至2013年9月末,全国商品房待售面积44636万平方米,也就是说,两年以来,全国待售面积增加了25001万平方米,上涨了56%。12月12日国家统计局公布的这一创纪录数据,将各地去库存的压力摆在了明面上。
    两天之后的12月14日,中共中央政治局经济工作会议召开,明确要求化解房地产库存。而在一个月前的11月10日,中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记提出要消化房地产库存,促进房地产持续健康发展。

    去库存压力下 投资增速持续回落

    房地产库存的持续高位也直接影响到了房地产投资数据,国家统计局数据显示,1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点,创历史新低。增速尚不足去年同期11.9%的“零头”。其中,占房地产开发投资比重为67.4%的住宅投资增长0.7%,增长几近停滞。
    自2014年1月份以来,房地产开发投资增速已连续23个月下滑,目前处于连续9个月在个位数徘徊的状态。全国房地产开发投资增长率从2013年的19.8%下降到2014年的10.5%,2015年上半年进一步下滑至4.6%,目前回落走势并没有改变。住宅新开工面积以及房地产商购置土地面积和土地交易额,近几个月也一直处于探底下滑状态。
    李皎指出,虽然全国房地产开发投资整体增速继续回落,但却出现冷热不均现象。“1-11月,重点城市房地产开发投资增长3.5%,非重点城市投资下降1.3%,非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大,与重点城市的增速差距继续扩大。”
    在全国去库存的大背景下,房地产开发投资增速有所下降不足为怪。经过多年的高速发展,我国商品房体量已经很大,不可能再保持原来的两位数增长。然而相对我国现代化和城镇化进程而言,房地产市场也许并没有结束增长期。

 
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