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“后限购时代”如何稳定住房消费_中国信息报
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更新时间:2015年03月30日 09:02:02

“后限购时代”如何稳定住房消费

为稳定住房消费和房地产业健康发展,多地出台“微刺激”政策—— 
■  王政 吕昂 董建国 郭圻/文

    回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展,各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为,楼市政策将会逐渐有利于百姓消费,预计房地产后市或将触底反弹,但去库存仍是一个长期的过程。
    各地出台稳消费政策“大同小异”
    一段时间以来,为提振楼市,加快去库存,各地相继推出台“微刺激”政策,其中,调整公积金政策、政府回购、货币补贴是主要的手段。
    福建省3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,明确对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元,贷款最低额相应升高;安徽从去年9月1日起,允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计,去年下半年以来,福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
    3月中旬,宁波市政府审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》,明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。鄂尔多斯市去年下半年也出台政策,决定3年内不再新建商品房,同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购,并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。
    早在2014年11月,沈阳市就出台购房补贴政策,购房者最多可享受150元每平方米的购房补贴;绍兴市今年初出台政策,购房者无论购买新建或存量房都将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。以货币补贴拉动住房消费正被越来越多城市采用。
    “微刺激”或促后市触底企稳
    随着地方稳定楼市政策的出台,以及降息、降准影响,楼市下行开始减速。中原地产首席分析师张大伟认为,3月下半月市场有望告别签约淡季,预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨,同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计,一线城市成交回升明显,3月上半月环比增幅达33%。杭州城区2月份成交3583套,3月份截至目前成交量已达6000多套,环比上升近100%。
    上海易居研究院副院长杨红旭预计,二季度是房价的一个拐点。他说,从去年12月开始,一线城市的房价,总体来看已经止跌,其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象:一线城市率先反弹,其后二线跟进。
    快房网首席评论员程伟明表示,地方“微刺激”政策的效果已经显现,但后续作为空间仍然很大。双赢机构总经理章惠芳认为,因地制宜、分城施策的关键是对区域楼市情况进行科学评估,要把握供地节奏,不可再任性“卖地”。
    稳定楼市还有哪些“工具”可用
    “后限购时代”楼市市场化特征渐趋明显,区域走势分化加剧。从各地传出的信息看,今年政府工作报告明确“稳定住房消费”“因地施策”“落实地方政府主体责任”后,多地政府都在筹划新的楼市政策出台。
    为保持楼市整体平稳,还有哪些“工具”可用?
    上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示:“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权,让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整,甚至契税优惠乃至退税等政策,均可刺激当地的住宅消费。
    也有业内人士建议,地方可放开高端住宅项目的预售证管理,高端楼盘的集中入市或可激活当地改善型需求,从而带动市场成交量的活跃度。
    对于库存较高的城市,可尝试把存量房转化为公租房和安置房,但这一建议在实际操作过程中还存在一定难度。比如房源如何定价,收购资金从哪来。不过,有业内人士建议政府可出面承租存量房,再转租给租客更具操作性。即由政府搭建平台,为供需双方提供保障。
    同策咨询研究部总监张宏伟认为,还可采取鼓励人才购房等措施,将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施,外来人才租房满一年可申请入户。
    上海易居研究员严跃进认为,因城施策,也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。如福建会否结合自贸区的建设,出台支持台商购房的政策等。对于依然实行限购政策的城市来说,也可适当放宽社保缴费政策来“曲线”放松限购,扩大符合购房资格群体范围。
    有房企人士表示,在楼市调控“去行政化”和“趋市场化”的背景下,后续的楼市政策应该在巩固房地产市场理性、成熟发展的同时,更着重于维护楼市合理的消费需求,尤其加大对于自住型、改善型购房者的金融支持。

 
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