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理性面对房地产市场新常态_中国信息报
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更新时间:2014年10月31日 08:54:32

理性面对房地产市场新常态

■  王麦玲/文

    在过去几个月中,房地产市场发生了一些不容忽视的变化。政策面上,46个限购城市中,41个取消限购;央行、银监会于9月30日出台房贷新政。这些均给房地产市场带来了新的希望,地方政府、房地产商、消费者对未来都有了不同的期待。有人说这是新一轮的政策救市,亦有人说这是行政调控向市场调节的回归。不管怎样,各方面对的都是一个变化了的房地产市场,是一种新的常态,需要理性面对并且逐渐适应。
    房价过快上涨得到遏制,有形之手渐次放开
    2014年6月26日,呼和浩特市人民政府的一份文件引起了房地产界和社会各界的广泛关注,这份文件要求充分发挥市场对资源配置的决定性作用,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明;产权登记部门在办理相关业务时,不再对购房人的房屋套数进行查询。
    这是全国第一个明文公开放开限购的政府文件。之前,有过各种的“破限”传闻,有过一些地方松绑限购“一日游”,就是呼和浩特的这份文件在6月25日也曾被撤回。这份文件的出台使得限购松绑成为现实。之后,南宁、天津、无锡等地也明确发文调整限购政策。截至10月8日,全国46个限购城市中,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚,其他城市均已放松限购,对现行房地产市场调控政策进行调整。这是自2010年4月17日“新国十条”,2013年2月20日“国五条”出台后各地“限购令”的集体松绑。
    在限购政策松绑的同时,限贷政策也有了调整。9月30日,央行、银监会发出通知,对我国房贷政策作出调整。根据通知,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
    政策面的变化,基于这样一个事实:即2014年的房地产市场不再一路高涨,房价的过快上涨基本得到遏制,各地房地产市场出现分化,一些地方甚至持续下行。国家统计局发布数据显示,从1月至9月,房价环比下降的城市不断增多,1-5月,还只有零星的几个城市房价下降;6-9月均增加到55个城市以上。9月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)70个城市全部停涨,其中69个城市价格环比下降;二手住宅70个城市全部下降。销售情况是:1-9月,全国商品房销售面积77132万平方米,销售额49227亿元;同比分别下降8.6%和8.9%,降幅双双创下年内新低。
    自限购出台之后,争议一直不断,各地在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,执行也是有严有松。此番由地方政府做主渐次放开有形之手,更多地体现了中央政府调控思路和调控方式的变化。国家统计局新闻发言人盛来运分析,在市场更多发挥调节作用的情况下,房地产的市场结构会更趋优化,会更有利于房地产市场长期、稳定、健康的发展,也有利于国民经济长期、可持续发展。
    去库存将是艰巨任务,房地产市场运行渐趋平稳
    限购政策和信贷政策调整之后,楼市9月份出现止跌迹象,但这并不意味着房地产市场就会回暖,期待楼市回到之前的火爆场面不太现实。一方面,从供给方面讲,库存过于庞大;另一方面,从需求方面讲,在房价高企之后,消费者的消费能力降低,消费也更为理性。还有,政策松绑也不是完全放松。
    根据国家统计局数据,在房地产开发企业到位资金、商品房销售面积、销售额等各项指标均创年内新低的同时,商品房待售面积再创历史新高,截至9月末,商品房待售面积57148万平方米,比8月末增加988万平方米,同比增长28%,其中,住宅待售面积增加629万平方米,均处于历史高位。这是自2012年4月以来,全国商品房库存连续29个月保持上升。与2012年3月低点时的30122万平方米相比,增幅达到89.7%。按照上海易居房地产研究院的分析,截至9月底,全国35个城市的新建商品住宅库存总量创近5年新高,存销比为17.7个月。
    库存高企,昭示着市场供需关系发生了微妙的变化。庞大的库存,如同一把悬在房地产企业头上的达克摩斯之剑。部分二三线城市以及不少四线城市,供大于求的形势明显。对当下的房地产市场而言,去库存并非易事。主要原因是限购政策放宽短期内会释放一部分被压制的需求,但并不能改变房地产市场的供求关系。有媒体记者在10月中旬采访了呼和浩特取消楼市限购后的情况,发现楼市并没有因为限购取消而回暖,更没有出现井喷。中原地产研究中心的统计显示,9月前14天,全国54个主要城市合计住宅签约83349套,环比8月同期基本持平。其中,二线城市的利好政策被消化后,成交量不涨反降。传统的“金九”成色明显不足。
    同时限购政策和信贷政策虽有松动,但力度和速度均受到控制,投资和投机性购房并不受到鼓励。开发商要想改变库存高企的窘境,唯有以价换量。在此背景下,房价大幅上涨不具备市场条件。
    高增长时期已逝,理性面对、适应新常态
    当前,我国经济发展进入新常态,房地产市场不可能脱离中国经济的基本面独自运行。在经济增速放缓的大背景下,在管理层着力稳增长、调结构、惠民生的政策指导下,房地产市场也将告别前期的高速增长进入结构调整期。当限购、限贷等行政之手松开之后,房地产市场将进入供需双方的再博弈阶段,由市场决定的价格波动将成为新常态,政府、企业和个人都应清楚地认识和适应这种新常态。
    首先是地方政府要积极地面对并适应这种新常态。一段时期以来,房地产业作为国民经济的带动产业、财政收入的主要来源、改变城镇面貌的重要手段,在各地经济社会发展中发挥了重要作用。在新常态下,房地产投资告别高增长。过去10多年里因为房地产的高速增长带来地价普遍的大面积快速上涨,是发展的阶段性特征,未来较长一段时间内,房地产的投资增速可能维持低位徘徊的状态,对经济的带动作用无疑将降低。地方政府需要踏着中央政府的节拍,不断调整产业结构,降低对房地产业的依赖程度。
    房地产商也要适应这种新常态。我国过去30多年的经济快速增长,带来房地产业的快速增长与繁荣。自1998年房改以来,房地产业经历了爆发式增长,但这种爆发式增长不可能一直持续。随着中国居民房屋拥有率的不断提高,房地产业面临有限需求。房地产商应适应这种新常态,适应新的供需结构,从追求快速发展,高价拿地,不断提高房屋销售价格获得超额利润的经营模式中走出来,精耕细作,提升房屋品质,提升服务能力,增强市场竞争力。
    对消费者而言,房地产快速增值的时代已经过去,期望通过购买房产实现财富快速增值的投机行为可能面临高位接棒的风险,因此,未来的购房者,更多是根据自己的经济实力、家庭需求决定购房行为。
   

 
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