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房地产:市场压力积聚  结构分化初显_中国信息报
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更新时间:2013年07月24日 08:26:16

房地产:市场压力积聚  结构分化初显

■ 王麦玲/文

    上半年,来自各方面与房地产相关的信息和数据表现得都较为醒目。从商品房销售数据看,1-6月份,房地产市场销售状况良好,商品房销售面积和销售额均大幅增长。其中,商品房销售面积为51433万平方米,同比增长28.7%;商品房销售额为33376亿元,同比增长43.2%。销售额同比增幅超过销售面积增长速度10多个百分点,说明商品房销售不仅有量的提升,更有价格的提升。6月份70个大中城市的房价指数,也印证了上述数据。70个城市中,有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨,63个城市环比上涨。

    房价上涨压力继续积聚

    从房地产开发数据看,上半年全国房地产开发投资36828亿元,同比名义增长20.3%,增速快于全社会固定资产投资0.2个百分点。其中,住宅投资25227亿元,增长20.8%,占房地产开发投资的比重为68.5%。房屋新开工面积为95901万平方米,增长3.8%,增速同比提高2.8个百分点。其中,住宅新开工面积为70630万平方米,增长2.9%;房屋竣工面积为35346万平方米,增长6.3%,增速提高1个百分点,其中,住宅竣工面积为27428万平方米,增长2.7%。
    从土地购置情况看,1-6月,全国房地产开发企业土地购置均价2353元/平方米,同比增长20%,增幅比1-5月提高0.6个百分点。土地价格持续3个月小幅上升。国土资源部发布的二季度城市地价监测报告显示,截至6月30日,二季度成交高价地115宗,同比涨幅达130%。同时,二季度全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米,环比增速为1.62%,且已连续5个季度上升。在度过了一段冷却期后,沉寂已久的一线城市土地市场在二季度开始重新活跃。
    房地产市场销售不错,新开工数据复苏,土地销售单价明显上涨,国家统计局公布的国房景气指数6月份为97.29,比上月回升0.03点,比去年同期提高2.58点。在经历了多年的上涨之后,房价上涨的压力不断积聚。

    结构性分化已经显现

    在整体市场高涨的情况下,房地产市场的结构性分化已经初步显现。国家统计局公布的6月份70个大中城市的房价指数,至少透漏出三个信息需要关注:
    一是一线城市房价涨幅居前,同比基本都以两位数的幅度在增长,其中北京涨幅16.7%,广州涨幅16.5%,深圳涨幅16%,上海涨幅14.4%,北京高居榜首。房地产界业内甚至有人断言,北京未来四环内房价每平米将超10万元。7月5日北京夏家胡同地块竞拍成为新的“北京地王”引爆关注热潮。剔除公租房,这个地块的楼面价达到4.2万元/平方米,溢价率近23%,似乎在为这一断言作着注解。华远地产股份有限公司董事长任志强认为,北京的房价是“憋也憋不住”的。教育、医疗等许多资源都聚集在北京,人口在加速向北京涌入。其他一线城市也是一样,这么多的人口不断涌入,从根本上导致了这些城市房价很难下降,甚至可能继续上涨。
    二是70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下跌的只有5个,分别是贵阳、乌鲁木齐、韶关、赣州、泸州5市,虽然下跌幅度不是很大,但也透出了一些端倪。媒体用了一个比较夸张的词汇“鬼城”,来形容部分三四线城市大片新开发商品住宅无人居住的状况,被报道的名单不断拉长,继鄂尔多斯、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被列入这个名单。开发商在躲避一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后发现,三四线城市迅速地冒出的大量新楼盘,正在带来一场新的危机,在人口外流的背景下,供大于求现象日益突出,楼市的区域性风险悄然逼近。
    三是70个大中城市中,69个城市新建商品住宅价格同比上涨,唯独温州出现下降,这是特别需要予以关注的。素以“炒房”著称的温州,之前多年房价领涨全国,被认为是中国楼市“风向标”。但是从2011年9月,温州新建商品住宅价格同比开始出现下降,到2012年3月,同比跌幅一直维持在10%以内;从2012年4月开始,新建商品住宅价格同比跌幅开始超过10%,一直延续到2013年2月;至今仍在下降通道,只是降幅有所减弱。媒体报道温州房价与2009年、2010年的最高位时相比,至今回调了大约30%-40%。温州的房价变化走势警示各地,房价绝不是只会一味地单边上行,过度炒作的房地产市场很可能会率先下跌。
    来自土地市场的信息同样显示出了这种分化。在全国各地土地市场一片繁荣的情况下,近期连续出现的数宗“退地”事件,说明在火热的房地产市场,危险和分歧已经出现。5月,武汉收回4宗地块;6月,雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块,这两个地块曾是2010年的杭州“地王”;7月5日,南京市收回下关滨江江边路以西2号地块,这个地块于去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下。“地王”退回绝不是一件简单的事,它有着企业对继续开发利润空间和风险的考量,不然不会宁愿赔好几亿元的违约金而放弃开发。
    房价走势在不同城市之间的分化逐渐显现,如果未来中国城市发展的格局、结构不发生变化,一线城市房价上涨压力难以解除,三四线城市的“空城”风险难以避免,新型城镇化能否破解这个难题待解。

    房地产调控压力犹存

    “国五条”出台之后,房地产市场一度暂时平静下来。随着调控政策效应递减,楼市整体依然延续此前的高温。在房价上涨压力不减的情况下,房地产调控压力不减。这种压力体现在以下几个方面:
    一是在经济增速下滑,宏观经济形势不佳的背景下,业界预期政策将维持平稳,应该不会再出台更严厉的调控政策,对房地产的未来预期比较乐观。
    二是在中国加速城镇化的过程中,供求关系没有发生逆转,一线城市供不应求的状况短期内难以改变;新型城镇化规划让三四线城市抱有长远发展的预期;消费者对于未来房价上涨也抱有很强的预期,央行近期进行的储户调查显示,对于三季度房价,有34.1%的居民预期“上涨”,45.3%的居民预期“基本不变”。
    三是房地产商资金状况良好。2012年下半年以来,新房销售市场良好,开发商资金充足。在房企总体不差钱的情况下,很难奢望他们降价促销。销售端的回款速度是支持房企拿地底气的重要因素之一。开发商的债务情况良好,这使得调控的难度将非常大。
    四是土地价格居高不下,增加了房价继续上涨的压力。近几个月,一线城市和少数二线城市,高价地迭出。北京、南京、广州、上海、重庆、武汉都有多宗地块高溢价集中成交。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2013年1-6月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金高达11305亿元,与去年同期相比上涨60%。
    以上各方面因素综合反映出房价继续上涨的压力巨大,也反映出房地产调控在经历数轮的调控之后压力更大,困难更大,任务更为艰巨。但是在新一届政府提出经济结构转型的大背景下,管理层正逐步放宽对经济增速下滑的容忍度,对房地产拉动经济增长的依赖度也会下降。在货币政策方面,“用好增量,盘活存量”,是当前我国货币调控的总思路,即坚持稳健的货币政策,摒弃靠货币信贷扩张和大规模资金投入来拉动经济的发展老路。如此,大幅度的放松信贷的条件不具备,未来的楼市走势应该跟上结构转型的节拍,走得更平稳一些。

 
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