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房地产调控更趋复杂 “去投资化”坚定不移_中国信息报
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更新时间:2013年04月25日 09:09:42

房地产调控更趋复杂 “去投资化”坚定不移

■  王麦玲\文

    一石激起千层浪,“国五条”出台后,全国各地房地产市场经历了比较大的波动,“末班车”效应导致一季度房地产交易激增,而这种集中爆发的成交量以及市场对房地产调控政策压力的预期,会影响到未来一段时间内房地产市场的走势。
    “末班车”效应导致一季度房地产交易激增
    春节过后,各地楼市升温明显。2月20日,国务院常务会议出台了关于房地产调控的五项政策措施,其中主要包括坚决抑制投机投资性购房、扩大个人住房房产税改革试点范围等,简称“国五条”。3月1日,国务院办公厅印发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》进一步细化了“国五条”的内容,强调对出售自有住房按转让所得计征20%的个人所得税。
    “国五条”发布之后,市场反应强烈。一些购房者和买房者产生恐慌,害怕以后数十万的税费落到自己头上,于是赶在政策尚未正式实施之前完成交易。在抢搭政策末班车效应的影响下,各地二手房市场交易火爆,一些地方出现了购房者排队过户的现象。北京住建委公示的数据显示,“国五条”细则出台后的一周(3月2日-8日),北京二手住宅网签量达到了9400套,环比上一周(2月23日-3月1日)增加了140.5%,与上月同期(2月2日-8日)相比增加了279.5%。媒体报道,不仅北京,上海、广州、南京、武汉等地也先后出现了同样的突击抢房现象。
    二手房市场交易的火爆,同时挤压着部分需求流向新房市场,导致整个房地产市场在3月份升温。国家统计局发布的1-3月份房地产开发和销售情况数据显示,1-3月份,商品房销售面积20898万平方米,同比增长37.1%;商品房销售额13992亿元,增长61.3%。70大中城市住宅销售价格变动情况数据显示,3月70个大中城市中,新房房价上涨城市数量为68个,涨幅最大的是上海,上涨3.20%;66个城市二手房房价上涨,涨幅最大的是北京,上涨3.10%。全国各地都在“国五条”落地的窗口期出现了量价上涨的局面。
    需求集中释放之后未来房地产市场将趋于相对平稳
    抢搭“末班车”的结果是,一季度全国的房地产市场交易创下新高,提前释放了未来几个月的交易量。在集中突击交易之后,市场将进入一段相对平稳期。
    从需求和供给两方面来讲,集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的购买需求,也消耗了大量可售房源,市场可匹配成交的房源在下降。从心理层面来看,各地有关“国五条”的实施细则刚刚推出,具体执行情况如何,市场各方都进入了观察观望期。买卖双方的心态已由之前的争取快速成交,变成观望等待。在新房市场,开发商也需要根据市场的变化重新调整市场策略,预计短期内低购买、低成交、低供应将持续一段时间。
    进入4月份后,随着各地“国五条”细则相继落地,二手房市场“末班车”效应锐减,各地楼市交易明显回落,尤其是二手房市场与3月份形成了巨大的落差。根据北京住建委的网签数据,2013年4月8-14日北京全市二手住宅网签总量为1716套,日均网签仅为245套,与3月份的日均网签1412套量相比下跌了83.2%。 1716套的网签量甚至低于3月份有时1天的签约量。事实上,在3月30日“国五条”北京细则出台后,从3月31日零时至4月7日24时,北京的房地产交易系统暂停购房资格申请、审核及网上签约,4月8日恢复网签。那么在4月8日恢复网签的一周内,二手房成交的1716套还包含了网签暂停期间积压的网签量。
    其他城市也经历了同样的行情变化。据上海市房地产交易中心统计,4月1-7日,二手存量住房日均成交面积约4.6万平方米,较3月全月日均成交量下降75%。天津市4月1-7日,二手房成交套数为2084套,环比下降60.5%;成交面积180677.5平方米,环比下降59.78%。
    市场之所以对“国五条”出台后的反应这么激烈,因为“国五条”触及到了投机性购房者的重要神经——所得税问题。
    抑制投机性需求是房地产调控的主要目标
    “国五条”最令人关注的是,国务院首次明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围,“国五条”细则明确提出,要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。
    而就是这一点引起了不少人的恐慌,也引起了一些担忧和争议。有人担心在二手房供不应求的卖方市场上,新增的税收肯定会转嫁到买方身上,会误伤刚需;有人认为按差额20%征税难以计算,执行难度很大;支持者认为,这是对投机性住房的精确打击,20%的个税征收比例至少会让一大批投机性购房者收敛脚步。
    仔细分析“国五条”及其细则,政策延续了前几轮房地产调控的主基调,即坚决抑制投机性购房需求,“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在明确既有政策的基础上,提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施,以及建立稳定房价工作问责制等内容,尤其是对税收政策的调节作用作了比较详细的阐述,其中指出,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征。来自住建部的消息称,全国40个城市的住房信息联网已经完成,今年将有更多城市加入。据此,关于房地产的税收问题在未来的调控过程中会加大力度。
    “去投资化”是“国五条”的核心所在。根据细则可以预期,限购政策会进一步趋严,限购区域会进一步扩大,差别化信贷政策会继续深化,购买二套房贷款会更加困难,卖房纳税将成为打击住房投机行为的重锤。通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例限制投资性需求入市,力在改变投资性购房者的长期预期。而限购、限贷、税收政策针对的都不是购买第一套住房的刚需,彰显了对首次置业人群的保护。“国五条”细则中还对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求,加快保障性安居工程规划建设等作出安排,进一步说明“国五条”在细心保护、鼓励能够满足群众自住的刚性需求。
    征税征的是投机性卖房者的所得税,要防止的是这笔费用转嫁到买方身上,这是需要在执行过程中重点防范并进行严格监管杜绝的。
    3月底,围绕“国五条”的地方版细则落地,有严厉一些的,也有一些城市细则不细。在众多的利益群体博弈中,凸显出房地产调控进入了深水区,调控形势更趋复杂。因此,调控政策不仅要有细则,更要有细化落实。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制愈加迫切、重要。

 
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