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房地产:在调控下调整  在调整中优化_中国信息报
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更新时间:2012年02月06日 07:45:03

房地产:在调控下调整  在调整中优化

■  本报记者 王麦玲/文
 
      2011年的房地产市场是在调控中不断调整的一年。纵观全年,国家对楼市的调控政策既密集又严厉,房地产市场在“限购”、“限价”、“限贷”、加息的重重压力下,放慢了上涨脚步,开始回调。

      回首:在严厉的政策调控下,市场终于降温回调

      为了遏制部分城市房价过快上涨,政府在2010年已经加强了对房地产的宏观调控。由于市场惯性影响以及“末班车”心理作用明显,这一年的房地产市场销售依旧火热。2011年政府进一步加大了调控力度,迫使持续高涨的房地产市场降温。市场终于有所反应,主要体现在四个方面——
      一是房价高涨的势头得到遏制,开始了回调。2011年,有600多个城市出台了房价控制目标,有46个城市执行限购政策。这些“限购”、“限价”城市的房价率先进入调整期,一线城市表现尤为明显。数据显示,前11月北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米,比上年全年成交均价14847元/平方米低6.3%,兑现房价“稳中有降”的承诺。上海则从7月份开始,新建住宅价格指数连续3个月环比止涨。
      全国房价高涨的势头基本得到控制。2011年1-12月70个大中城市新建商品住宅价格变动数据显示,房价环比下降的城市数量在逐月增加,从1月份的3个城市,到7月份的14个,再到12月份的52个城市;同比涨幅在5%以内的城市也在逐月增加。
      二是房地产销售失去了以往的火爆,成交量开始萎缩。2011年国民经济运行情况数据显示,2011年全国商品房销售面积109946万平方米,增长4.9%,增速比前三季度回落8.0个百分点,比上年回落5.7个百分点;其中住宅销售面积增长3.9%,分别回落8.2和4.4个百分点。全国商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比前三季度回落11.1个百分点,比上年回落6.8个百分点;其中住宅销售额增长10.2%,分别回落11.0和4.6个百分点。
      三是伴随着成交量的大幅下滑,住宅库存量节节攀升。国家统计局数据显示,全国商品房待售面积27194万平方米,增长26.1%,增速比上年加快18个百分点。
      四是土地市场交易趋冷,国房景气指数持续走低。备受诟病的“地王”在2011年消失,开发商不再大手笔拿地,昔日热闹的土地竞拍场面变得冷清,“底价成交”成为常态,“流拍”、“流标”现象频频发生。国家统计局数据显示,全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米,比上年增长2.6%,增速比上年回落22.6个百分点。北京中原地产数据显示,2011年全国130个城市的土地流拍、流标达到了900宗,比2010年的280宗上涨了2.2倍,其中居住类流标达到了420宗,比2010年的130宗上涨了223%。
      国房景气指数连续下降,并在11月份破百,降至99.87,进入100点以下的不景气区间,创下28个月的新低。房地产市场出现购房者观望房价,出手谨慎;开发商观望地价,放缓开发节奏的“双观望”状态。

      展望:进一步巩固调控成果,稳步发展是主基调

      严格的政策调控决定了2011年的市场走势只能是逐步降温、回调。政策的方向和力度同样决定了未来的发展方向。年末,调控政策的去留再次成为关注焦点。因为房地产调控虽然收到一定成效,但整个市场仍然处于不确定的观望期,稍有松懈,便可能前功尽弃。为此,去年底中央经济工作会议提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,这让市场放弃了幻想。广州、深圳、北京、上海等多个“限购”城市相继表态将继续限购。2012年市场大势已定。
      在政策调控下,购房者的心理预期发生变化。央行2011年第四季度储户问卷调查数据反映出居民的购房意愿已经接近监测以来的最低点,未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%(2008年第3季度为13.2%)。预期房价下降的居民比例大幅上升,达到20.8%;预期房价上升的居民比例大幅下降,占19%,较上季下降了18.9个百分点。排队抢房的情况不复存在,取而代之的是更大范围、更多优惠的促销。
      但是,要巩固调控成果,还有许多问题需要解决。
      一是行政性的限制手段如何平稳过渡到市场化调节。2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中发展。“限购”、“限价”、“限贷”等限制性手段,强制性迫使房地产市场流通全面受阻。但是,从房地产发展的长远角度考虑,与户籍挂钩进行“限购”,这样的行政性手段不应该长期为之。如何过渡到通过合理的税收、利率等市场化手段和制度性安排进行调节,对房地产未来的健康发展至关重要。
      二是大规模的保障房建设,能否真正落到实处,落实到真正需要保障的弱势群体。2011年,1000万套保障房的开工量创下历史之最。根据国务院部署,至“十二五”期末,保障房的覆盖面将达到20%。保障房建设作为中国住房制度史上最大一次的“结构调整”,能否改变房地产业的发展格局,成败就在落实。保障房建设的资金、流转、管理等各种问题,都需要在制度层面一一消解。
      三是政策如何根据形势发展进行适时微调,在抑制投资投机性需求的同时保护刚性消费需求。2011年,央行总共进行了3次加息、6次上调存款准备金率。银行上调利率到基准的1.1倍,有的甚至达到1.3倍,误伤了一些刚性购房需求。对于购买首套普通商品房的消费者需要差别化对待,给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。
      2012年,宏观调控将继续发挥重要作用,房价大幅上涨失去了政策前提,房地产市场将进入优化调整期。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,中国房地产行业将面临第一次真正意义上的大调整,房地产企业的洗牌不可避免。未来企业的成长将从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高,完成从地产到房产的转变,最终成为以房产开发为核心的加工制造业。
      如此,2012年将成为中国房地产行业的一个分水岭。自1998年房改以来多年高成长的趋势性增长格局使这个行业遍地黄金,暴利生长,这种状况未来应该不复存在。理性回归,合理利润,这个行业将和其他行业一样,依靠产品竞争力赢得市场。
 
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