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房市:谨防涨价摧折小阳春_中国信息报
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更新时间:2009年05月18日 00:00:00

房市:谨防涨价摧折小阳春

本报记者 王麦玲\文

      进入2009年以来的房地产市场,真的有些乱花渐欲迷人眼,其中“小阳春”就是一个备受争议的楼市热词。有报道说,“小阳春”预示着楼市回暖;也有报道说,“小阳春”只是一个短期的需求释放,其可持续性值得怀疑。“小阳春”究竟意味着什么,它将走向何处?各方议论纷纷。在国际金融危机的大背景下,我国楼市能否健康发展,是社会各界都很关心的话题。
“小阳春”来之不易 多种因素方促成
      在经历了漫长的寒冬之后,楼市在2009年春有所转机,交易开始活跃,人气逐渐积聚,全国很多地区成交量上升,业界称之为“小阳春”,或曰楼市“回暖”。 客观分析,这种回暖应该说更多的是前期受到抑制的需求在各种政策及因素的催化下集中释放的结果。
      一是相关政策产生效应。受国际金融危机和国内经济增速趋缓的影响,2008年9月份起,我国货币政策由“从紧”调整为“适度宽松”,央行连续5次下调存贷款基准利率,累计幅度达到2.16%。同时,金融机构存款准备金率也下调3%左右。为促进房地产市场稳定健康发展,国家针对房地产市场的调控政策频频出台:2008年10月22日,央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,支持居民首次购买普通住房》文件,要求金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%;同时下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。12月13日,国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》,明确提出要“落实和出台有关信贷政策措施,支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持”,“开展房地产信托投资基金试点,拓展房地产企业融资渠道”。12月20日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,再次强调要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度,对二套房贷标准有所放松,支持房地产开发企业合理的融资需求。
      在税收政策上,2008年我国连续3次调整了房地产税费政策,比较密集。3月份,为了支持廉租住房和经济适用房建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。11月份,为了减轻购房者负担,将个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时规定个人住房买卖时候可以免征印花税,个人销售住房可以免征土地增值税。12月份,国办131号文规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。通过营业税的政策调整降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
      适度宽松的货币政策和积极的税收政策从供给和需求两方面对房地产市场产生提振作用:政策上的减税、降息、降首付,大大降低了购房者的购房成本,提升了购买力;减少了开发商的融资成本,提高了整体开发能力,房地产市场开始活跃。
      二是前期积压的刚性需求集中释放。2008年,房地产市场低迷,消费者持币观望,商品房销售面积持续下滑。1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%;其中,商品住宅销售面积下降20.3%。商品房销售额24071亿元,同比下降19.5%;其中,商品住宅销售额下降20.1%。整个2008年市场成交极度萎靡。一年的时间里累积的刚性需求受到房价下降、政策刺激等因素的综合影响开始释放。
      三是开发商的降价促销起到了立竿见影的效果。价格下降是有效引发市场需求的主要因素,低价开盘、打折让利、降价促销让购房者得到实惠,撬动了被压抑一年多的刚性需求。2008年全国70个大中城市房屋销售价格步入下降通道,三四季度环比分别下降0.1%和1.3%。2009年1月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%,降幅比12月份扩大0.5个百分点;环比下降0.2%。2月份同比下降1.2%,降幅比1月份扩大0.3个百分点;环比下降0.2%。3月份同比下降1.3%,降幅比1月份扩大0.1个百分点,4月份同比下降1.1%。当房屋价格降低到一定程度,与部分居民的购买期望和购买能力相匹配的时候,市场积蓄的刚性需求得到一定释放,造成房地产销售成交量回升。这也进一步证明了打开我国楼市症结的关键点在于房价,只要房价降下来,房地产市场持续低迷的状态就能得到缓解。
      值得指出的是,每年的三四月都是房地产销售的旺季,这是房地产销售周期的作用。与春节期间的地量成交相比,一季度成交量必然回暖;但与房地产景气周期比,仍处于低谷。对于“小阳春”,不可过于乐观。
风物长宜放眼量 慎言涨价保健康
      国家统计局的数据显示,今年1-4月,全国商品房销售呈现转好势头,销售面积17625万平方米,同比增长17.5%;销售额7996亿元,同比增长35.4%。但成交量放大的态势能否持续尚需继续观察,因为4月份全国房地产开发景气指数为94.76,比去年同期回落9.31点,显示出房地产行业仍处不景气阶段(100以上为景气)。
      在2008年我国楼市经历了漫长的寒冬之后,各方都盼望着春天的早日到来,这需要各方认清形势,共同努力。
      政策方面,2008年12月21日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,支持房地产开发企业积极应对市场变化,鼓励房地产企业以合理价格促销商品房。两会期间,来自住房和城乡建设部、中国银行业监督委员会、中国人民银行三个部门相关负责人明确表示,近期不会再出台任何新的房地产调控政策,而主要是执行、落实党中央和国务院已经出台的政策措施,从而打消了此前一些对房地产市场形势认识不清的开发商和地方政府对房地产救市的期望。
      从市场需求角度考虑,开发商应该清醒地认识到,在目前的经济和市场环境下,自住和改善性的刚性需求正在成为支撑市场的中坚力量,投机性泡沫已经逐步被挤出,购房者会更加理性和审慎。中国楼市低迷的根本原因在于房价居高不下,严重脱离了消费者的购买力,从而导致有效需求不足。“小阳春” 的形成,楼市成交量的放大,降价促销是最主要的诱因,事实证明再刚性的市场需求也需要价格和购买力的匹配才能有效释放。
      从市场供给角度考虑,2009年的房地产市场仍旧需要消化大量积压的库存。国家统计局数据表明,截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%。如此庞大的空置面积势必影响到房地产的销售,谁能够抓住当下,尽快推货,实现销量,谁将是市场的最大赢家。低价楼盘旺销,而那些房价依然悬挂在高空的项目乏人问津充分证明了这一点。
      风物长宜放眼量。成交量萎缩是2008年房地产市场的主要问题和发展掣肘,不仅影响了房地产市场本身的稳定与健康发展,也影响了房地产业在增投资、促内需、保增长方面作用的发挥。在市场刚刚好转,出现些许复苏迹象的时候,轻言涨价,只能让本来已经可以出手的购房者重新站在观望线上,很可能摧折来之不易的“小阳春”。国家发改委、国家统计局的联合调查显示,4月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2%。随着价格的上涨,买卖双方很可能再次陷入僵持,随之成交量在僵持中回落,楼市再陷低迷,这既不利于我国楼市的复苏与健康发展,也不利于我国经济的持续、稳定、健康发展。

 
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