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房地产:从“黄金时代”到“白银时代”_中国信息报
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更新时间:2015年01月23日 09:31:25

房地产:从“黄金时代”到“白银时代”

□ 本报记者 陈怡凤/文

      2014年年末,在观望了整整4年之后,供职于北京某知名媒体的朱女士终于下定决心买房了:“央行一降息,最近看房的人马上又多了,二手房的价格眼看就要涨了,此时不买更待何时?”
      过去一年来,在多重因素综合作用之下,房地产市场整体开始出现量价下行的走势,即使是北、上、广、深这4个素有楼市“避风港”之称的一线城市也未能幸免。无论是地方政府还是房企,都不得不感叹:房地产高速增长的“黄金时代”终于要过去了。
      趁着“黄金时代”的终结,迎着“限购取消”、“信贷政策调整”、“央行降息”等利好的春风,此前还在观望的“刚需们”纷纷在年末出手。
投资开发持续下行
住宅销售先抑后扬
纵观2014年房地产整体走势,并结合国家统计局日前发布的一系列数据不难发现,“下行”和“低迷”已成为两个无法回避的关键词。
      ——商品房销售面积和均价持续下降,年末降幅有所收窄,待售面积持续增加。全国商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,降幅比1-11月份收窄0.6个百分点,2013年为增长17.3%;商品房销售额76292亿元,下降6.3%,降幅比1-11月份收窄1.5个百分点,2013年为增长26.3%。全国商品房待售面积62169万平方米,比上年增长26.1%。
      ——房地产开发投资和资金增速持续回落。全年全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%),其中住宅投资增长9.2%。全年房地产开发投资增速比1-11月份回落1.4个百分点,比2013年回落9.3个百分点。12月末,全年房地产开发企业到位资金121991亿元,比上年下降0.1%。
      ——土地市场一路走低,年末止跌企稳。房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,比上年下降14.0%。不过,降幅比1-11月份收窄0.5个百分点;土地成交价款10020亿元,增长1.0%,1-11月份为下降0.1%。
      ——房价同比继续下降,环比止跌回升。受去年同期基数较高影响,房价同比仍下降。截至2014年12月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为68和67个,上涨的城市个数分别为2和3个,均与11月份相同。从幅度看,新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。
      不过,房价从环比看年末则有所回暖,尤其是一线城市成交渐趋活跃。销售量方面,12月70个大中城市新建商品住宅成交量继续回升,环比增长近9%,再创年内新高;房价方面,尽管绝大多数城市房价同比和环比均呈现下降趋势,但环比降幅正在持续收窄。
      ——结构性矛盾依然突出。一方面,房地产开发投资与到位资金增速差距继续拉大;另一方面,国家统计局一系列市场调研也发现,尽管重点城市市场降幅正在企稳,但非重点城市下行压力大。部分三四线城市企业出现延缓工程进度甚至停工现象,市场表现不乐观。
政策效果逐步显现
下行风险有所化解
整体数据上反映出的“下行”和“低迷”是否就意味着中国房地产市场已经陷入“危机”?若深入分析历史数据并理性看待当前形势,便会发现这一说法并不成立。
      其一,追溯2008年以来的房地产历史数据不难发现,本轮房地产市场下行幅度仍低于2008年和2012年。以季度数据为观察对象,2008年以来,全国房地产市场出现了3轮调整。第一轮是从2008年三季度到2010年三季度,第二轮是从2010年三季度到2012年一季度,第三轮是从2012年一季度至今。这三轮调整基本上呈两年一个周期波动运行。在第一和第三轮调整中,2008年和2012年两个波谷与当前市场相类似,呈明显的量减价跌特征。
      其二,这一轮开发投资增速步入下行通道,有助于房地产行业直面并解决自身积累已久的一些问题,与其说是“危机”,倒不如称之为告别旧时代、迎接新时代的一个“过渡”或者“转折”。房地产市场经历了多次大涨大跌,催生出了种种经济问题甚至社会问题,如三四线城市频现“空城”、“恐慌性购房”等等,这样的市场虽然蓬勃发展但却不可持续。随着国民经济进入新常态,房地产拉动经济增长的作用可能会减弱。为了防止严重产能过剩带来的泡沫风险,此时放缓开发投资的脚步对于楼市来说可能是件好事。
      其三,针对房地产市场出现的新情况,以“限购取消”、央行降息为代表的一系列调控政策及时出台,突出体现了“稳市场”、“防风险”、“分类调控”的特点并逐渐发挥重要作用。年末房地产市场开始出现一些积极变化,一线城市销售有所回暖。由此可见,政策效果已经初步显现,房地产领域下行调整的风险有所化解。
房地产步入“新常态”
平稳增长将成主基调
房地产市场要在经济“新常态”下长期健康发展,要努力借助城镇化等机遇,加快自身的完善和行业的转型。
      “需求支撑减弱、库存量过大以及结构性问题凸显,将会成为考验2015年楼市的三大难题。”万科集团北京区域公司首席执行官毛大庆日前的判断,代表了许多业内人士的看法。
      告别了“黄金时代”,房地产未来走势又将如何?
      交通银行首席经济学家连平日前表示,未来房地产投资,再难出现像过去20%以上的增速。过去那种不合理的增速导致现在的库存非常大。未来增速降到10%左右,是符合市场整体运行发展趋势的。
      除了增速渐趋平稳,房地产市场结构也将更趋合理。住宅市场将细化分层,中高端住宅方面,市场将继续发挥主导作用,投资也更加谨慎;低端市场则继续由政府托底,发挥保障性住房的民生保障作用。
      值得一提的是,未来20年将是中国城镇化的加速发展期,这也将是开启楼市“白银时代”持续稳步发展的基础动力。据中国社会科学院研究,目前为保证农业转移人口市民化,财政支出为每人平均13万元,2030年前还将有4亿农民要进城,这些新转移人口的住房和商业设施需求,给房地产市场带来了巨大的机遇和挑战。以近几年城镇化率每年1个百分点左右的增速,加上改善型住房需求,未来几年房地产开发投资增速仍可达到9%左右。
房地产高速增长的“黄金”时代已经过去,但“白银”时代可能还将持续。

 
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