□ 本报记者 陈怡凤/文

    　　2014年年末，在观望了整整4年之后，供职于北京某知名媒体的朱女士终于下定决心买房了：“央行一降息，最近看房的人马上又多了，二手房的价格眼看就要涨了，此时不买更待何时？”
    　　过去一年来，在多重因素综合作用之下，房地产市场整体开始出现量价下行的走势，即使是北、上、广、深这4个素有楼市“避风港”之称的一线城市也未能幸免。无论是地方政府还是房企，都不得不感叹：房地产高速增长的“黄金时代”终于要过去了。
    　　趁着“黄金时代”的终结，迎着“限购取消”、“信贷政策调整”、“央行降息”等利好的春风，此前还在观望的“刚需们”纷纷在年末出手。
投资开发持续下行
住宅销售先抑后扬
纵观2014年房地产整体走势，并结合国家统计局日前发布的一系列数据不难发现，“下行”和“低迷”已成为两个无法回避的关键词。
    　　——商品房销售面积和均价持续下降，年末降幅有所收窄，待售面积持续增加。全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%；商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。全国商品房待售面积62169万平方米，比上年增长26.1%。
    　　——房地产开发投资和资金增速持续回落。全年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），其中住宅投资增长9.2%。全年房地产开发投资增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。12月末，全年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。
    　　——土地市场一路走低，年末止跌企稳。房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。不过，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
    　　——房价同比继续下降，环比止跌回升。受去年同期基数较高影响，房价同比仍下降。截至2014年12月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为68和67个，上涨的城市个数分别为2和3个，均与11月份相同。从幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。
    　　不过，房价从环比看年末则有所回暖，尤其是一线城市成交渐趋活跃。销售量方面，12月70个大中城市新建商品住宅成交量继续回升，环比增长近9%，再创年内新高；房价方面，尽管绝大多数城市房价同比和环比均呈现下降趋势，但环比降幅正在持续收窄。
    　　——结构性矛盾依然突出。一方面，房地产开发投资与到位资金增速差距继续拉大；另一方面，国家统计局一系列市场调研也发现，尽管重点城市市场降幅正在企稳，但非重点城市下行压力大。部分三四线城市企业出现延缓工程进度甚至停工现象，市场表现不乐观。
政策效果逐步显现
下行风险有所化解
整体数据上反映出的“下行”和“低迷”是否就意味着中国房地产市场已经陷入“危机”？若深入分析历史数据并理性看待当前形势，便会发现这一说法并不成立。
    　　其一，追溯2008年以来的房地产历史数据不难发现，本轮房地产市场下行幅度仍低于2008年和2012年。以季度数据为观察对象，2008年以来，全国房地产市场出现了3轮调整。第一轮是从2008年三季度到2010年三季度，第二轮是从2010年三季度到2012年一季度，第三轮是从2012年一季度至今。这三轮调整基本上呈两年一个周期波动运行。在第一和第三轮调整中，2008年和2012年两个波谷与当前市场相类似，呈明显的量减价跌特征。
    　　其二，这一轮开发投资增速步入下行通道，有助于房地产行业直面并解决自身积累已久的一些问题，与其说是“危机”，倒不如称之为告别旧时代、迎接新时代的一个“过渡”或者“转折”。房地产市场经历了多次大涨大跌，催生出了种种经济问题甚至社会问题，如三四线城市频现“空城”、“恐慌性购房”等等，这样的市场虽然蓬勃发展但却不可持续。随着国民经济进入新常态，房地产拉动经济增长的作用可能会减弱。为了防止严重产能过剩带来的泡沫风险，此时放缓开发投资的脚步对于楼市来说可能是件好事。
    　　其三，针对房地产市场出现的新情况，以“限购取消”、央行降息为代表的一系列调控政策及时出台，突出体现了“稳市场”、“防风险”、“分类调控”的特点并逐渐发挥重要作用。年末房地产市场开始出现一些积极变化，一线城市销售有所回暖。由此可见，政策效果已经初步显现，房地产领域下行调整的风险有所化解。
房地产步入“新常态”
平稳增长将成主基调
房地产市场要在经济“新常态”下长期健康发展，要努力借助城镇化等机遇，加快自身的完善和行业的转型。
    　　“需求支撑减弱、库存量过大以及结构性问题凸显，将会成为考验2015年楼市的三大难题。”万科集团北京区域公司首席执行官毛大庆日前的判断，代表了许多业内人士的看法。
    　　告别了“黄金时代”，房地产未来走势又将如何？
    　　交通银行首席经济学家连平日前表示，未来房地产投资，再难出现像过去20%以上的增速。过去那种不合理的增速导致现在的库存非常大。未来增速降到10%左右，是符合市场整体运行发展趋势的。
    　　除了增速渐趋平稳，房地产市场结构也将更趋合理。住宅市场将细化分层，中高端住宅方面，市场将继续发挥主导作用，投资也更加谨慎；低端市场则继续由政府托底，发挥保障性住房的民生保障作用。
    　　值得一提的是，未来20年将是中国城镇化的加速发展期，这也将是开启楼市“白银时代”持续稳步发展的基础动力。据中国社会科学院研究，目前为保证农业转移人口市民化，财政支出为每人平均13万元，2030年前还将有4亿农民要进城，这些新转移人口的住房和商业设施需求，给房地产市场带来了巨大的机遇和挑战。以近几年城镇化率每年1个百分点左右的增速，加上改善型住房需求，未来几年房地产开发投资增速仍可达到9%左右。
房地产高速增长的“黄金”时代已经过去，但“白银”时代可能还将持续。