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唤醒“沉睡”的资源_中国信息报
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更新时间:2017年06月28日 09:36:35

唤醒“沉睡”的资源

——宜城市宅基地改革试点聚焦
□ 徐彬彬/文
 
    农村宅基地制度是我国土地制度的重要组成部分,湖北省宜城市在2015年3月被列为首批全国15个农村宅基地制度改革试点县市,两年来试点改革取得了显著效果。国家统计局襄阳调查队走访调查宜城市土地制度改革办、不动产管理局、农经局、新型城镇化改革办以及5个乡镇10个村100个农户,对试点前宅基地利用情况、改革难点、改革的创新举措及成效进行了深入的调查,并就如何持续推进宅基地改革提出了针对性建议。
创新改革机制
    宜城市耕地面积110万亩,村庄面积17.5万亩,宅基地面积5.03万亩。据调查摸底统计,全市农村总户数10.66万户,宅基地11.24万宗。一户多宅,举家外出及进城买房后老宅闲置呈零散分布,超面积等现象普遍存在。试点前该市农村宅基地交易2.14万户,占20%。农村宅基地流转属私下交易,流转收益为农户自己所得,村集体未能得到利益分配。有些农户按照自己的意愿选择在人口比较集中的村、集镇、公路沿线建房,违法建房主要表现为乱抢滥占、未批先占、边建边占、少批多占等。部分农户将原有宅基地通过改建、扩建后进行仓储物流,从事农副产品加工等经营活动,改变了原宅基地的用途。
    通过大数据分析,将人均耕地作为主要参考因子,科学测算、合理确定宅基地面积标准。通过分区、分类采取不同的宅基地面积,有效保障了农民户有所居、权益平等。
    “定等+调节”,合理确定有偿使用标准。试点采取制定基准价格与集体确定调节系数相结合方式,细分有偿使用标准,将宅基地有偿使用费年基准价格划分为五个等级,基准价格的调节系数由村委会召集村民代表大会集体审议、集体决策,纳入村规民约。
    创新管控方式,健全完善宅基地管理机制。改革期内,镇域总体规划、村庄建设规划未编制完成前,除危房改造、工程建设搬迁、因灾倒房外,暂停农村宅基地审批和新建住房,规划编制完成后依规划审批和建设,做到“无规划不审批,无设计不建房”。同时,加强日常监管。建立了镇、村、组三级巡查报告机制,有效减少农民乱建房现象。
    保障“户有所居”,探索自愿有偿退出畅通渠道。运用组合政策激励自愿有偿退出,以“一户一宅”为前提,多形式、多功能保障农民户有所居,畅通自愿有偿退出渠道。
促公平增效益
    超占有偿使用全面破题。截至4月底,该市227个村收取有偿使用费1163.7万元,占应收户数的89.3%。超占面积有偿使用的公平、公正导向深入民心,得到绝大部分农民的理解和认可。
    自愿有偿退出初步破冰。借力宅基地超占面积有偿使用的倒逼机制,目前共有497户农民采取各种形式自愿有偿退出超占面积和一户多宅的宅基地共472亩。
    农民及村集体收入提高。试点改革施行的农房抵押贷款打破了长期以来农民融资缺乏有效担保物的僵局,落实了宅基地物权。农民将贷款用于经营创业、购买农机具、扩大生产规模等提高收入。同时,村集体收取的有偿使用费一定程度拓宽了村集体资金的来源渠道。目前,已发放农房抵押贷款52户共765万元。实地问卷调查 66.3%的农民,在需要银行贷款时会考虑用宅基地抵押贷款;48.2%的农民认为,宅基地改革有利于收入的提高。
    耕地保护水平提高。已规划动工兴建第一批7个聚居区,聚居区严格执行改革后的宅基地面积标准和建设方式。初步测算,建成后可容纳6181户39882人,节约腾退土地约5462亩;完成宅基地改革后,人均耕地有望比改革前增加0.13亩。村庄整合零散的耕地和退出宅基地进行复耕或者入市,促进了节约集约用地。
解决遗存问题
    村集体财力薄弱,缺乏回购的经济基础、群众对补偿愿望较高、退出宅基地流转空间太窄、绝大部分农民即使进城生活,也不愿放弃宅基地使用权等均导致宅基地自愿有偿退出不活跃。
    村基层组织弱化,村规民约约束力不强,村民不履行,无强制措施加以解决。
    历史遗留问题类型多,成因复杂,时段节点不一,要妥善解决这些问题十分困难。宅基地有偿使用费持续收取难。绝大部分农民考虑到能够办理不动产权证和农房抵押贷款,首次缴纳有偿使用费积极配合,但下一轮的有偿使用费如何收取?若无相关政策作保障,改革工作难以持续推进。
合理规划用地
    在对土地利用总体规划进行评估调整的基础上,按照近、中、远期规划相结合的思路,实行“一张图”管理宅基地。规范农村宅基地用地审批权限,从严落实“无规划不审批、无设计不建房”,从根本上遏制农村违法占地建房现象。
    农村聚集点是不同形式保障农民户有所居的重要方式,是节约集约土地、保护耕地、改善居住环境的有效措施。要加大农村聚集点建设步伐,建立并完善农村宅基地权益保障相关法规机制,包括宅基地取得方式、有偿使用及有偿退出、宅基地回购资金体系等法律法规规范及长效管理机制。同时,建立健全村务公开和村内民主管理制度。
    持续推进村民自治,对集体土地资产处置的重大事项必须做到民主决策,形成相关决议程序和规范性文本,并依法公开公示。健全完善村规民约,将涉及农村农民利益的具体事项形成村规民约,推进村集体土地管理规范化。
(作者单位:国家统计局襄阳调查队)
 
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