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商品房销售活跃 差别化政策调控_中国信息报
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更新时间:2017年03月30日 08:54:53

商品房销售活跃 差别化政策调控

——天津市2016年房地产市场运行情况分析
□ 樊硕/文

    近年来,京津冀协同发展、城市整体发展、政策和信贷变化、市场供需变化等情况,对天津市房地产市场产生影响。2016年,在中央和地方接连出台房地产新政以及人民银行连续降准降息等“去库存”政策的影响下,天津市房地产市场实现平稳较快发展,房地产开发投资同比增长22.9%,商品房销售面积增长53.1%,销售活跃,并呈现出一些新特点。
区域投资“三升一降”
    2016年,天津市房地产开发投资保持平稳较快增长态势。全市房地产开发投资2300.01亿元,比上年增长22.9%,增速较前三季度提高2.1个百分点,占全社会固定资产投资的比重为15.7%。
    从投资结构上看,住宅投资的主体地位依旧。全市住宅投资1598.27元,增长27.7%,占全市房地产开发投资的69.5%,拉动全市房地产开发投资增长18.5个百分点。非住宅类投资中,办公楼投资124.64亿元,增长15.7%;商业营业用房投资252.44亿元,增长1.4%;其他用途房屋投资324.66亿元,增长23.3%。
    从区域分布看,中心城区完成投资828.15亿元,增长25.7%;环城四区完成投资818.12亿元,增长32.0%;滨海新区完成投资261.77亿元,下降10.9%;其他5区完成投资391.98亿元,增长31.1%。
商品房销售明显升温
    2016年,天津市商品房屋销售面积2711.08万平方米,增长53.1%,增速比前三季度提高3.6个百分点。商品房销售额3478.22亿元,增长94.3%,增速比前三季度提高2.1个百分点。
从物业类型看,住宅销售面积2521.87万平方米,增长51.2%,占全市销售面积比重为93.0%,拉动全市销售增长48.2个百分点;住宅销售额3245.60亿元,增长97.1%,占全市销售额比重为93.3%,拉动全市销售额增长89.3个百分点。住宅销售面积和销售额占全市比重均超过九成,对全市销售拉动作用最为明显。
    从区域分布看,中心城区成交面积501.23万平方米,增长60.9%,占全市销售面积的比重为18.5%;环城四区成交面积922.40万平方米,增长24.6%,占全市比重为34.0%;滨海新区成交面积450.59万平方米,增长94.2%,占全市比重为18.1%;其他5区成交面积796.87万平方米,增长111.4%,占全市比重为29.4%。
到位资金较快增长
    2016年,天津市房地产开发实际到位建设资金5678.05亿元,增长34.1%,资金到位率为246.9%,扣除上年末结余资金,本年实际到位的建设资金为4397.22亿元,增长37.0%。
    全年实际到位资金中,国内贷款1066.99亿元,增长11.8%,占比为24.3%;利用外资2.05亿元,下降68.6%;自筹资金899.63亿元,下降3.5%,占比为20.5%。其他资金来源2428.54亿元,增长84.6%,占比为55.2%,其中定金及预收款1786.38亿元,增长76.7%,占比为40.6%;个人按揭贷款288.68亿元,增长198.8%,占比为6.6%。
待售面积总体下降
    2016年,天津市商品房屋待售面积880.55万平方米,下降16.6%。其中,住宅461.74万平方米,占比为52.4%,下降32.5%;办公楼98.21万平方米,增长4.4%;商业营业用房162.72万平方米,增长21.8%;其他157.88万平方米,增长9.8%。待售面积按全年销售面积计算去化周期为3.9个月,其中,住宅2.2个月,办公楼37.9个月,商业营业用房20.4个月,其他30.3个月。全市商品房销售以期房为主,待售面积代表了较难去化的商品房库存,其中住宅占比最大,总量大幅下降,表明去库存取得显著成效。
销售价格增速放缓
    根据国家统计局公布的全国70个大中城市新建住宅销售价格指数,2016年11月份天津市环比指数为100.5,自2015年3月以来,全市新建住宅销售价格指数均大于100,表明天津市新建住宅销售价格持续增长,市场预期稳定向好。受“9·30”以来调控政策影响,2016年10月、11月新建住宅销售价格指数连续回调,价格快速增长势头得到控制。
调控政策差别化实施
    2016年,房地产相关政策整体仍较为宽松,“宽货币、低利率”环境刺激了消费者购房需求。随着去库存进程加快,天津市初步出台分区域、差别化的调控政策,维护供需平衡,适当提高首付比率,在住房信贷方面去杠杆,进一步防范和降低系统性金融风险。主要政策有:
    2月2日,央行发布房贷新政,在不“限购”城市购买首套房首付款比率下浮到20%,购买第二套住房首付款比例为30%。
    2月22日,征收契税时,对个人购买家庭唯一住房,90平方米及以下的,减按1%;90平方米以上的,减按1.5%。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%;90平方米以上的,减按2%。同时个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
    7月1日,天津住房公积金管理委员会规定,职工家庭购买首套住房的,贷款最高限额60万元;购买第二套住房的,贷款最高限额40万元;停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金(组合)贷款。
针对前三季度销售价格增长较快、部分区域供求紧张的情况,天津市及时出台了差别化调控措施:
    9月30日,在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。
    11月25日,对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。
    11月30日起,购买第二套住房,最低首付款比例提到高50%。

 
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