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刚需增加  投资回升_中国信息报
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更新时间:2017年03月30日 08:54:35

刚需增加  投资回升

——陕西去年房地产市场运行情况解析
□ 郑娟\文
 
    2016年,面对国内外复杂经济形势,陕西省紧紧围绕供给侧改革“去库存”核心任务,各级地方政府因城施策,陆续出台了一系列稳增长、去库存、规范房地产市场健康发展的政策措施,全省房地产市场扭转了2015年以来的下行趋势。全省去年房地产开发投资、销售面积在波动运行中回暖趋稳,商品房价格基本稳定,去库存取得一定成效。同时,改善性住房供给持续扩大,房地产企业规模化、品牌化发展加速,推动了全省房地产业的持续健康发展。
房地产开发投资波动回升
    2016年,陕西省房地产开发投资2736.75亿元,同比增长9.7%,增速比上年提高6.9个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资的比重为13.4%,比上年提高0.8个百分点。从各月度来看,年初房地产投资以-7.9%的负增长低位开局,上半年波动较大,下半年总体回稳。从全国来看,陕西省房地产开发投资增速高于全国2.8个百分点,月度增速波动较大,波动周期较全国房地产投资运行周期有所滞后。
    从各市来看,房地产开发投资总量较高的地区依次是西安1955.82亿元、咸阳178.86亿元和宝鸡132.41亿元,占全部房地产投资的比重分别为71.5%、6.5%和4.8%。房地产开发投资增长较快的地区依次是延安52.7%、铜川51%、安康45.2%和宝鸡39.7%,投资下降的地区有榆林-13.7%、咸阳-1.6%和渭南-0.4%。
竣工及新开工面积增长快
    竣工面积转负为正,持续高增长。在中央及各级政府去库存等利好政策推动下,陕西房地产企业投资信心有所恢复,投资主要集中于续建项目的竣工收尾、停缓建项目的开复工。2016年,全省商品房房屋竣工面积增长44.6%,竣工价值增长39.9%,新增固定资产投资增长50.8%,与2015年各指标下降趋势相比有大幅回升。
    新开工面积前低后高,逐月回升。随着市场预期回升趋稳,新开工项目力度持续加大,西安高新万达广场、四村安置楼项目、细柳社区等一批项目陆续开工。全省商品房新开工面积从上半年-8.9%的降幅提高到全年13.1%的增速,新开工面积占施工面积的比重为20.1%,比上年提高1个百分点。
商品房销售趋稳回暖
    2016年,在国内部分热点城市经历了抢购热潮、房价上涨、调控出台、楼市趋稳的“过山车”式发展的同时,陕西省房地产销售市场在波动回暖中趋于平稳,总体运行良好。全年商品房销售面积3262.7万平方米,增长9.5%,增速比上年提高13.2个百分点。商品房销售额1785.17亿元,增长11.8%,增速比上年提高11.8个百分点。
    分用途来看,住宅销售面积3012.61万平方米,占全省商品房销售面积的93%,增长10.8%;办公楼销售面积70.72万平方米,增长16.9%;商业营业用房销售面积132.4万平方米,下降11.2%;其他商品房46.97万平方米,下降8.7%。
    分地区来看,商品房销售面积总量较高的地区依次是西安2047.67万平方米、宝鸡287.76万平方米、咸阳204.75万平方米,占全部商品房销售面积的比重分别为62.8%、8.8%和6.3%。商品房销售面积增长较快的地区依次是延安19.8%、西安16.1%、铜川14.1%、汉中13.7%,增速下降的地区有渭南-21%、咸阳-9.2%、商洛-5.3%。
    从住房价格来看,2016年12月西安市新建商品住宅价格环比上涨0.7%,同比价格上涨7.2%;二手住宅价格指数环比上涨0.1%,同比下降1.5%。在国内一线城市量价齐升、周边城市房价趋高的环境下,西安市商品房价格保持了相对平稳的发展态势。
企业到位资金增长
    2016年,陕西省房地产开发企业实际到位资金3071.81亿元,同比增长9.1%,扭转了上半年的持续负增长态势,高于上年同期4.2个百分点。
    从资金总量看,楼市交易回暖带动企业资金回笼,房地产企业本年到位自筹资金1550.64亿元,占全部到位资金的50.5%。从资金增速看,2016年国内总体宽松的信贷政策以及省内去库存政策持续刺激,西安公积金管理中心推出支持自由职业者、农民工等农业转移人口利用购房公积金贷款,支持棚户区改造货币化安置缴存职工个人住房公积金贷款等9项措施,住房市场需求持续释放,商业银行放贷积极性提高,个人按揭贷款自年初以来持续快速增长,全年增速达到36.5%。
刚需及改善性需求提升
    紧盯市场需求,144平方米以上住宅市场份额不断提升。“房子是用来住的,不是用来炒的”。房地产发展的首要目标是实现“住有所居”。2016年,随着陕西省房地产市场回暖、去库存推进,房地产本质属性不断回归,住房刚需以及住房改善性需求加快提升。
    一是住宅预期增长较快。全年住宅新开工面积增长22.9%,而非住宅类商品房新开工面积下降4.2%。二是144平方米以上住宅增长较快。全省居民住房需求已从“有房住”逐步转向“住好房”,加之二孩政策全面推开,住宅大户型渐受青睐。144平方米以上住宅投资增长35.1%,新开工面积增长1.8倍,销售面积增长30.2%,均高于其他户型增长情况。
房企迎来并购“新元年”
    2016年,陕西省有房地产开发经营活动的企业2174家,较上年同期增加104个,同比增长5.2%,增速比上年同期回落1.4个百分点。随着房地产行业发展进入白银时代,全国性开发商寻求扩张,中小开发商逆市应变,以并购为主的外延式增长成为企业招、拍、挂、拿地之外的主要增长路径。
    2016年以来,国内一线品牌房企加快与西安本土房企联姻,通过项目收购、股权并购等方式开展合作。万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目等。随着品牌效应不断提升,房企合作代建模式日趋成熟,全省房地产行业集中度将进一步提升,商品房品质不断提高,供给侧优化持续推进。
 
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