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库存量下降 住宅价格稳中上行_中国信息报
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更新时间:2016年12月13日 09:03:06

库存量下降 住宅价格稳中上行

——2016年贵阳市房地产市场现状分析
□ 胡婷婷 张子强/文

    随着贵州省贵阳市城市建设的快速发展和城镇化带动战略的深入实施,全市房地产市场得到快速发展。近年来,中央及地方政府采取了一系列房地产调控措施,对抑制房价快速上涨、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。在此背景下,为深入了解在“三去一降一补”改革中贵阳市房地产市场的发展状况,国家统计局贵阳调查队选取2016年销售排名前10的部分楼盘和规模较大的房地产经纪机构进行走访调研。 
新建商品住宅止跌为涨
反超二手住宅
    根据贵阳市统计局数据资料显示,1-10月份,全市房地产开发投资额733.24亿元,同比下降8.6%。其中,住宅投资下降19.9%,办公楼投资增长3.5%,商业营业用房投资增长26.2%。1-10月份,购置土地面积同比下降74.1%,土地成交价款下降75.1%,待开发土地面积下降16.4%。从整个销售情况看,1-9月份,贵阳市商品房销售面积814.48万平方米,同比增长4.7%。商品房销售额479.58亿元,增长3.6%。
    今年以来,贵阳市新建商品住宅同比价格指数涨幅逐月扩大,整个曲线呈现波动上行的趋势。自2014年10月份以来始终处于下跌状态的新建商品住宅价格在今年2月止跌为涨,当月同比上涨0.3%,此后涨幅逐步有所扩大,并且在今年4月份改变了自2013年7月份以来始终低于二手住宅的状态,实现反超。二手住宅同比价格指数持续了13个月的下跌态势,在2015年11月份由降转升,截至今年10月份已连续12个月上涨,但涨势逐渐趋于平稳。
    从环比来看,新建商品住宅环比价格指数较二手住宅更为跌宕,各月指数起伏较大,二手住宅价格指数运行则较为平稳,波动幅度在100.0-100.3之间,房价总体保持稳中略涨的态势。
住宅成交量增幅明显
库存量有所减少
    与去年相比,今年贵阳市房地产交易状况继续好转,住宅成交量增幅明显。
    从贵阳市住建局提供的网签数据来看,今年1-10月,贵阳市新建住宅销售套数64366套,同比增长14.5%,销售面积682.5万平方米,同比增长16.1%;二手住宅备案11780套,同比增长9.5%,销售面积127.0万平方米,同比增长15.4%。从价格方面来看,受改善性住宅销量比例加大影响,贵阳市新建住宅均价相较去年呈现上涨态势。
    根据贵阳市统计局数据资料显示,10月末,贵阳市商品房待售面积266.39万平方米,同比下降23.7%。其中,住宅待售面积131.3万平方米,同比下降35.3%。
改善型需求升温
楼市趋向品质化
    去年以来,房价稳中上行的趋势打破了置业者的观望情绪,楼市利好政策的接连出台,一系列信贷“组合拳”、首付比例降低、公积金贷款额度提高和放宽使用限制等政策落地实施,使得刚需及改善型消费者购买力充分释放,提高了购房者消费积极性。
    随着更多高铁线路的开通,以及高速公路网络的全面完善,贵阳作为黔中经济核心和西南交通枢纽的地位已然确立,而远远低于周边省会城市的楼市价格洼地优势也更加凸显。加之优良的气候条件和环境优势,吸引着越来越多的外地购房者前来贵阳置业,成为贵阳楼市新的消费群体。
    大量农村人口向城镇转移将推动房地产需求增加。贵州城镇化率在全国处于较低水平,政府将2020年贵州城镇化率目标设定为50%,到时将有一半的人要在城市生活。此外,大规模的棚户区改造项目也为房地产市场的发展提供了新机遇。大量的进城落户人口、棚改居民将对城市首套住房和改善性住房产生需求,为贵阳住宅产业发展提供强劲动力。
    贵阳城市建设步伐的加快,1.5环和轻轨的建成使用将有效改善贵阳交通拥堵问题;棚户区改造工程的持续发力使得市内诸多老旧小区旧貌换新颜;大数据产业的蓬勃发展奠定了贵阳的行业领军地位,众多知名企业纷纷入驻,为贵阳发展了注入新的动力,推动着城市建设水平不断提升,从而对全市房地产市场发展产生拉动效应。
    相对于房价较高的一、二线城市,供应充裕的贵阳市场房价较为温和平稳,大多数本地家庭基本的居住需求已经满足,进一步改善居住品质成为购房者消费的新目标。受此消费倾向的影响,越来越多的品牌房企开始将产品重点向改善型需求回归,在户型设计和居住舒适度等方面的标准更高,园林景观、物业管理和配套等方面也更加趋向人性化。在品牌房企的引领下,行业整体品质将获得显著提升,这也意味着随着贵阳楼市趋向品质化,住宅价格也会呈现稳中上行的态势。
    不过,必须看到的是,虽然前景乐观,但是毕竟去化压力仍在,刚需类住宅项目销售受阻、非住宅类物业去化压力大等问题依然存在。目前,即使价格略有上涨,幅度也不会大,多数项目还是会坚持保价走量的路线,因此稳中略涨是大趋势。
    (作者单位:国家统计局贵阳调查队)

 
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